スルガ銀行の不正融資問題が世間を賑わせているが、サラリーマン不動産投資でスルガ銀行から融資を受けて物件を購入している人は多いのではないだろうか。スルガ銀行は融資審査のスピードが速く、また他行であれば融資をしないエリアや物件に対しても融資を行い、急速に融資規模を拡大してきた。
確かにエビデンス書類の改ざんなど、かなり危ないことをやっていたのは事実だが、不動産投資が過熱化する中、スルガ銀行のお蔭で不動産投資家になることができた人が多いのも事実。その意味ではスルガ銀行は貴重な存在であった。
ただスルガ銀行から融資を受ける際のデメリットは金利の高さ。だが融資実行から一定期間が経過して、返済実績があれば金利交渉を行うことが可能である。ここでは私の実体験をもとに、スルガ銀行の金利交渉の方法を紹介していこうと思う。
目次
スルガ銀行の借入金利、3.5％・4.5％の違い。定期預金、積立式定期預金の金額、金利交渉を有利に進めるための準備とは。
借入当初のスルガ銀行の金利は、通常は4.5%、首都圏などでは3.5%が一般的だ。融資エリアが全国で融資実行までのスピードが速いというメリットはあるが、金利は他行と比較するとかなり高い水準となっている。
またスルガ銀行では融資実行の際に、普通預金、定期預金、積立式定期預金の3つの種類の口座を開設させられ、一定額の定期預金と積立式定期預金が必要となるケースがほとんどだろう。定期預金は融資金額が1億円であれば200～300万円程度、積立式定期預金は毎月10万円程度のというのが一般的だろう。
この2種類の定期預金、サラリーマン投資家としては不動産投資でキャッシュフローを出していても、自由に使える現金が限られてしまう。だがスルガ銀行と今後金利交渉を行うのであれば、これらの定期預金には手を付けずに置いておくことが望ましい。
スルガ銀行からの融資内容。実行年、金利、利回り、イールドギャップ、入居率、交渉開始までの期間。
私は地方都市の不動産物件に対して、2015年はじめにスルガ銀行から約1億円を4.5%で借入した。購入した不動産の表面利回りは12％を超えていたので、満室想定時のイールドギャップ（表面利回り－借入金利）は7.5％あったので、順調に運営できていればキャッシュフローは貯まりやすい状況にあった。
不動産の入居率は平均で90％を超え、順調に賃貸経営を行っていた。そして他のサラリーマン投資家がスルガ銀行の金利交渉に成功したという話を聞いていたが、なかなかスルガ銀行への交渉は行わなかった。
正確に言うと行えなかったという表現が正しいかもしれない。私はとある事情からスルガ銀行の積立式定期預金の大半を解約してしまったことがあり、金利交渉は難しいと判断していたのだ。そして不動産も順調に稼働していて、キャッシュフローも出ていたことから、金利交渉の必要性に駆られていなかったというのもあった。
それでも物件購入から2年半以上が購入した2017年末、ついにスルガ銀行に金利交渉を行うことを決意した。その頃はスルガ銀行がシェアハウス向けに融資を行い、今後返済ができなくなる投資家が出てくるだろうと言われ始めた時期だった。そして徐々に不動産市場はピークを迎え、物件価格は下落に向かいそうな状況だった。2017年度中に金利交渉を行わなければ、今後はできないかもしれないと考え、行動に移すことにした。
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スルガ銀行金利交渉体験談。他行への借換えも示唆。積立式定期預金の増額やクレジットカード作成。
まずは不動産融資を実行した支店の担当者に電話をかける。しかしながら、融資実行から2年半以上が経過していたこともあり、金融機関にありがちな担当者は異動となっていた。後任の担当者を紹介してもらい、借入金利の見直しをお願いしたい旨を伝えた。すると一度支店にて面談をしたいと言われたので、日程を決めた。その際に2期分の確定申告書、所有物件の稼働状況がわかる資料（不動産管理会社からの月次報告など）を持参するように言われた。
面談では物件の状況、なぜ今回金利交渉をお願いしたいのかの経緯を説明。他行が借換えに積極的であるため、このままでは2018年3月末までには借換えをせざるを得ない状況であるが、折角スルガ銀行から融資を受けることができたので、今後も関係を継続していきたいということを丁寧に説明した。他行とは実際には一度も話はしたことがなかった。
しっかり資料を作り込み、話す内容を準備していったお蔭か、担当者の反応は悪くない。だが積立式定期預金が解約されていることを指摘され、その金額を戻すことは可能かと聞かれる。私は、全額は難しいかもしれないが、金利条件次第では検討できると返答。また納得のいく金利提示があれば、スルガ銀行のクレジットカード作成も検討可能であることは伝えた。
担当者は審査にあげてみるとのことで、感覚的には0.5％～1.0％くらいの引き下げは可能性が高いと言われたが、私は都市銀行や地銀では1％前後の金利で、スルガ銀行に対する解約違約金（融資から5年以内の借換えは2%の違約金が発生）も含めて借換えが可能であることを最後に強調した。審査には1ヶ月程度要すると言われ、面談は終了した。
年末を挟んだこともあり、1ヶ月を経過しても一向に担当者からの連絡はない。こちらから連絡を入れると、審査中とのことでもう少し時間がかかることを伝えられた。そして2ヶ月を経過しても進展はなく、再度電話すると間もなく審査の結果が出ると言われ、最終的には面談から約3ヶ月経過した時に、スルガ銀行から金利引き下げの提案が来た。
借入金利は4.5％から限りなく3.0％に近い3％台前半に引き下げ。その代わりに、積立式定期預金に一部金額を戻すこと、積立式定期預金の金額を引き上げること、クレジットカードを作成することが条件となった。ほぼ想定内の条件であったため、条件を受け入れ、後日再度支店を訪問して金利引き下げとなった。
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スルガ銀行のみならず、金融機関から金利引き下げの話を持ってくることはない。賃貸経営者としては常に金利動向を把握し、金利引き下げのための準備を進めていく必要がある。私は金利引き下げまでに約3年の期間を要したが、早ければ1年程度で交渉に応じてくれるケースもあるようだ。ただ一般的には3年程度が必要となるようだ。
2018年6月現在、スルガ銀行はシェアハウス不正融資問題の対応に追われている状況で、今後の金利交渉がどうなるかはわからない。ただ金利交渉をして失うものはないので、是非準備をして交渉してみることをおすすめする。
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