不動産投資を行う際には、長期間の収支見通しを立てることが重要であるが、どんなに優良物件であっても、長期間保有するとデッドクロスを起こすことがある。デッドクロスはキャッシュフローに大きな影響を与えるため、デッドクロスのタイミングを事前に把握して、対策を考えておくのが良いだろう。
ここではデッドクロスについてみていきたいと思う。
目次
デッドクロスとは？銀行への元金返済の金額と減価償却費の金額が逆転するタイミング。
デッドクロスを理解するためには、銀行返済の内経費にできるものと、減価償却費について知っておく必要がある。
銀行へのローン返済の方法は「元利均等払い」と「元金均等払い」の2種類があり、不動産投資では多くの場合「元利均等払い」を選択することとなる。「元利均等払い」では、返済当初は金利の支払いがほとんどであり、返済が進むにつれて元金の支払いの割合が多いくなっていく。
金利は経費となるが、元金の返済は経費とならないため、返済当初は節税効果が高いものの、返済が進むにつれて節税効果がなくなっていくのである。
不動産投資の経費で大きな割合を占めるものに、減価償却費がある。減価償却費は実際のキャッシュアウトは行わないものの、経費として計上することが可能である。
この「現金の支出は伴わないが経費となる減価償却費」と「現金の支出を伴うが経費とならない銀行への元金の返済」の金額が逆転するタイミングの事をデッドクロスと呼ぶ。
デッドクロスが起こった場合、どうなるのか？最悪現金がなく経営が破綻する可能性も。
デッドクロスは起こるとどうなるのだろうか？
まず税務上は経費となる金利の支払いが少なくなるため、黒字となって税金の支払いが必要となってくる。一方で現金は、銀行ローンの返済で支払う必要があるため、現金は返済当初の状態を変わらない。
そのため現金は増えていないにもかかわらず、税金の負担だけが発生するため、キャッシュフローが大きく悪化することになるのである。
利回りの高い物件を購入して満室経営を続けていたとしても、デッドクロスはどこかのタイミングで発生するため、何も対策を取らずにいると現金が無くなって破綻してしまうことがあるので、注意が必要だ。
デッドクロスへの対応策とは？不動産物件の売却、耐用年数超えの木造物件の購入、繰り上げ返済。
ではデッドクロスにはどのように対応していけば良いのか？
1つは不動産物件の売却である。多くの不動産投資家は、デッドクロスが発生する前のタイミングで不動産物件を売却し、デッドクロスを乗り切ることがある。そのため、デッドクロスのタイミングをしっかり把握した上で、不動産市況を見ながら高値で売却できるのであれば、売却するのは有効な選択肢となる。
もう1つは減価償却を大きく取れる物件を購入する方法である。耐用年数超えの木造物件であれば、4年間で減価償却を行うことができるため、デッドクロスを起こした物件と合算することで、税務上の利益を圧縮することが可能となる。
デッドクロス発生までにしっかりと現金を貯めておいて、銀行ローンの返済が厳しいと感じるのであれば、元金の返済を繰り上げてすすめてしまうというのも、有効だ。
【デッドクロス】の詳細を初心者にわかりやすく解説まとめ
デッドクロスは銀行融資を利用して不動産投資を行っていれば、どこかのタイミングで発生するので、事前に把握しておくことが重要となる。デッドクロスを知らないで不動産投資を行うと、後々苦労することになるので、是非ともしっておいて欲しい。
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