注目の記事 PICK UP!

【旧耐震基準】の不動産物件を購入してもよいのか?リスクやメリット・デメリットは?地震保険は不十分?耐用年数オーバーも多く、銀行融資が付きにくい。

不動産投資で高利回りの物件を探していると築年数が古いものが多くなってくる。

日本は地震大国であり、建物が古いと大地震の際には倒壊してしまうリスクが高くなるため、万が一の際に備えて慎重に選んだ方が良いだろう。

建物の耐震性を判断するのに「旧耐震基準」と「新耐震基準」というものが存在する。

ここでは「旧耐震基準」の不動産物件を購入してもよいのか、についてみていきたいと思う。

⇒【いくら以上の不動産物件を購入したら法人を設立した方が得か?

「旧耐震基準」「新耐震基準」とは? 

「旧耐震基準」とは、1981年5月31日までの建築確認において建築された基準の事である。

一般的には震度5強程度の地震では建物は倒壊せずに、一部破損が起こっても修繕することで修復が可能とされている。

1981年6月1日以降の建築確認で建築された基準の事を「新耐震基準」といい、最大震度である7でも建物は倒壊しないとされている。

記事執筆時点では築37年以上の不動産物件であれば「旧耐震基準」ということになるが、相当な高利回り物件出ない限りは、避けておいた方が良いだろう。

この先ではその理由についてみていこうと思う。

⇒【金利上昇が不動産市場や銀行返済に与える影響とは?10年国債利回りに連動?

「旧耐震基準」の不動産物件は地震のリスクが高い。地震保険は不十分。 

日本は地震発生の可能性が高く、いつ大地震が起きてもおかしくない状況である。

「旧耐震基準」の不動産物件では、震度6強以上の地震が発生した際に、建物が倒壊するリスクが高くなってしまう。

地震保険でそれらのリスクはカバーできると考えがちではあるが、地震保険の保険金支払いは「一部損」「半損」「全損」の三段階しかなく、建物を修復するのに十分な保険金を受け取れるケースはまれである。

2011年に東日本大震災のケースでは、被害が大きかった宮城県でも「全損」認定されたのは全体の1%以下で、保険金支払いが無いのが10%、「一部損」が75%、「半損」が15%となっている。

このように地震保険では「旧耐震基準」のリスクをカバーすることはできない。

⇒【地震が不動産投資市場に与える影響とは?東日本大震災後の値動きは?

「旧耐震基準」物件で建物が倒壊した場合には損害賠償請求される場合も。 

万が一大地震によって建物が崩壊して、入居者に被害があった場合には、不動産オーナーとして入居者に対する損害賠償を求められるケースもある。

不動産賃貸契約では安全な物件を入居者に提供しなければならず、これだけ老朽マンションの問題が話題となっている中で、何も対策をせずに放置していたとなると、不動産オーナーの過失と認定されることも多いだろう。

もしそのような争いが入居者や入居者の遺族と起こってしまった際には、裁判の費用や手間など、相当なコストがかかることになってしまう。

⇒【不動産物件を見る目をどのように養うことができるのか?

「旧耐震基準」不動産物件は銀行融資が付きづらい。 

「旧耐震基準」の不動産物件は、耐用年数をオーバーしているか、RCであっても耐用年数の残存期間が少なくなっているため、銀行融資という観点からもあまり好ましくない。

自分が購入する際にも銀行融資を組みにくいだけでなく、その不動産物件を将来的に売却するとなった際には、現金で購入できる人に限られてしまい、苦労することになるだろう。

このような築古物件を購入する場合には、最後まで持ち切って更地にするなど、出口戦略をしっかりと考えておく必要がある。

⇒【土地が無くても不動産投資は可能か?地主が失敗しする理由とは?

【旧耐震基準】の不動産物件を購入してもよいのかまとめ 

「旧耐震基準」の不動産物件は、地震の際のリスクが高く、また銀行融資が付きづらいことから基本的にはおすすめしない。

しかしながら、ある程度不動産投資の実績があって、「旧耐震基準」のリスクを理解した上で、メリットがあると判断できる利回りであれば、あえて購入していくというのもありだろう。

個人的には「旧耐震基準」の不動産物件を購入するのであれば、表面利回りで25%以上は欲しいと考えている。

<こんな記事も読まれています>

⇒【東京都が老朽マンション建て替え促進へ
⇒【不動産投資はインフレ対策になるのかを解説。
⇒【不動産投資をはじめたい初心者が最初にやるべきこととは?
⇒【西日本豪雨でのサブリース契約の取扱いとは?オーナーに家賃が支払われないケースも。
⇒【不動産物件購入後の業務・やることを初心者にわかりやすく解説。
⇒【無料ブログで不動産投資情報を収集するのは有効か?
⇒【水戸大家さん2018年9月末で廃業・解散へ。
⇒【メガバンクと地方銀行、サラリーマンが融資を受けるならどちらが有利か?
⇒【サラリーマンの不動産投資における借入額の戦略とは?
⇒【不動産投資の融資期間は35年と30年どちらが良いか?
⇒【積算評価を重視しすぎると銀行融資が受けられれなくなる可能性について解説
⇒【地方10%超え高利回り物件と都内9%物件どちからお買い得か?
⇒【三為業者の詳細をわかりやすく解説
⇒【フューチャークリエーションズ・サブリース契約解除の詐欺手口か?
⇒【高利回り不動産物件の注意点とは?

関連記事

  1. 境界確定をしていない不動産物件は買わないほうが良いのか?購入後に確定測量図を作成することは可能か?隣…

  2. 【不動産利回りの戦略】地方10%越えの高利回り物件と東京都内9%の物件、サラリーマンはどちらを購入す…

  3. 不動産投資で指値が通りやすくなるための方法やポイントを解説。不動産仲介業者を味方につけて、積極的に交…

  4. サラリーマンが不動産投資を始めるのに必要な資金・現金はどのくらい?

  5. 【不動産物件の立地】サラリーマン投資家が都心で物件を購入する場合のポイントとは?銀座や六本木などの一…

  6. 収益性の高い優良不動産物件を売主が売却する理由とは?不動産業者が購入せずに紹介・仲介するのはなぜか?…

  7. 【新築プレミアム家賃】の詳細をわかりやすく解説。築浅物件を購入する際の家賃設定・利回りには要注意。退…

  8. 【不動産物件の探し方】サラリーマンが収益不動産を見つけるためのおすすめの方法。業者とインターネットど…

  9. サラリーマン不動産投資家に一棟物件がおすすめする理由を解説。セミリタイア・経済的独立を目指すのであれ…

コメント

  • トラックバックは利用できません。

  • コメント (0)

  1. この記事へのコメントはありません。

最近の記事

人気記事

アーカイブ

PAGE TOP