不動産投資には大きく分けて一棟アパート・マンション、区分所有、戸建てと3つに分類することができる。サラリーマンが不動産投資を検討する場合は、これら3つのうちどれかではじめることになると思う。
ここでは一番手軽にはじめることができる区分所有投資をおすすめしない理由について紹介していきたいと思う。
目次
マンション区分所有投資とは？キャッシュフローは出るのか？
マンション区分所有投資とは、マンションの一部屋を購入する投資方法。住宅ローンで自宅用にマンションを購入する人は多いと思いますが、それの投資版と考えればわかりやすいだろう。区分所有であれば、金額もあまり大きくならないことから、気軽にはじめやすいというメリットもあるが、本当にそれで生活が豊かになったり、不動産投資の目的を達成できるのかは、よく考える必要がある。
家賃収入をベースとしたインカムゲインを重視して不動産投資を行う場合、区分所有物件でキャッシュフローを出していくのは一般的に難しい。ほとんどの場合では家賃収入とローン返済額が同じで、場合によっては給与所得から持ち出しとなるケースもあるだろう。
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マンション区分所有は債務超過を起こして銀行借入を受けずらくなる。サラリーマンが不動産投資をやるメリットがなくなる。
サラリーマンが不動産投資をやる最大にメリットは、銀行融資が利用できる点である。そして時間が限られているサラリーマンにとって、レバレッジをかけて少ない時間で最大限の収益をもたらす投資が理想的である。その観点から行くと、ある程度規模の大きい一棟アパート・マンションの方が適していると言える。
区分所有でも物件数を増やせば問題ないと考える人もいると思うが、区分所有は積算価格が低い上に、自分でコントロールできない共用部分も含まれるため、銀行からの評価は更に低くなりやすい。積算価格が低いと債務超過に陥りやすく、銀行融資を使って不動産投資を拡大していくことが難しくなる。
マンション区分所有は空室率が一棟アパート・マンション、戸建てより高くなる可能性。リスクが高い。
空室率の観点からも、区分所有投資はリスクが高くなってしまう。これは戸建てにも言えることではあるが、区分所有だと空室か入居のいずれかしかない。一棟アパート・マンションであれば部屋数が複数となるため、1部屋の入退去による影響を小さくすることができる。
戸建てと比較しても、戸建てはファミリーが入居するため、入居期間は長期間になるケースが多い。1ルーム区分所有はその点からも戸建てより空室リスクが高いと言える。
ただでさえ区分所有ではキャッシュフローはぎりぎりのところ、空室だと家賃収入が入ってこないため、給与所得から全額持ち出しとなってしまう。これでは何のために不動産投資をやっているのかわからない。
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【マンション区分所有不動産投資】サラリーマンにおすすめしない理由まとめ
区分所有投資は、キャッシュフローが出ない上に、積算価格が低いため債務超過になやすく、また空室リスクが高いため、サラリーマンにおすすめできる投資方法ではない。もちろん物件価格を購入時点で相場より大幅に割安に購入できるのであれば、利益を上げることはできるが、そのような物件を探すのであれば、一棟アパート・マンションで良いものを探していった方が効率は良いだろう。
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