サラリーマンが不動産投資をはじめる場合には、銀行融資を利用することになるが、今までに大きな金額の融資を受けたことがなく、イメージがわかない人も多いのではないだろうか？住宅ローンを組んだことがある人なら多少のイメージは持っているかもしれないが、自己居住用の住宅ローンは家賃を支払っているような感覚であり、投資用不動産のローンとは大きく異なる。
ここでは銀行融資を利用する際に、知っておくべき基本的な情報を紹介していきたいと思う。
目次
投資用不動産向け融資はどこの銀行でも行っているのか？銀行の選び方とは？書籍、インターネット、業者、サラリーマン投資家から情報収集。
日本には、メガバンク、地方銀行、信用金庫、政府系銀行、とさまざまな種類の銀行が存在する。では、投資用不動産ではどこの銀行に行っても融資を受けられる可能性があるのだろうか？
まず銀行が投資用不動産融資を行っているのか確認する必要がある。銀行に問い合わせをすれば教えてくれるとは思うが、おそらく最初の問い合わせの段階で断られる可能性はかなり低いだろう。投資用不動産向け融資では、物件を担保にとするため、安全な不動産であれば多くの銀行が融資をしてくれる可能性はある。
だが実態として投資用不動産に積極的に融資しているかどうか、という情報は取得することができる。今ではさまざまな書籍やインターネット、サラリーマン投資家や不動産業者から情報を取得することができるので、まずは情報を取ってから銀行を絞っていく方が効率的である。
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銀行の融資可能エリアとは？投資用不動産融資で理解しておくべき事項。
投資用不動産で銀行融資を受けるのであれば、銀行の事情をよく理解しておく必要がある。銀行には融資可能エリアというものがあり、そのエリアから外れている場合は融資を受けることができない。これを理解しておくだけでも、銀行探しで無駄な時間を使うことはなくなるだろう。
銀行の融資可能エリアには2つの条件がある。1つは銀行が指定するエリア内に居住していること、もう1つは銀行が指定するエリアに物件があることだ。よく利用するメガバンクであれば、全国に支店があるため、どちらの条件も満たすことは簡単だ。しかしながら、メガバンクは個人向けの投資用不動産融資は、金額も小さいことから積極的でないことがほとんどだ。
投資用不動産向け融資では地方銀行、信用銀行、政府系銀行などが主な対象となるため、融資可能エリアを把握しておくことは重要である。投資用不動産向け融資に積極的なスルガ銀行は、支店は都内であっても、融資エリアは日本全国といったように、銀行独自の融資基準を設けている場合もある。
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耐用年数とは？銀行の投資用不動産向け融資の期間に大きく関わる事項。スルガ・静岡・SBJ・オリックス銀行は耐用年数を超えて融資可能。
銀行が投資用不動産融資をする際に、物件の耐用年数も重要となってくる。耐用年数とは、税務上決められた建物の価値が0になるまでの期間のことで、この期間で減価償却を行っていく。RC（鉄筋コンクリート）・SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）は47年、鉄骨造は34年、木造は22年となっている。
銀行によっては耐用年数期間内でしか融資を出さない銀行と、耐用年数を超えて融資を出す銀行がある。中古で投資用不動産を購入する際には、融資期間によってキャッシュフローが大きく変わってくるので、銀行の融資の特徴を理解しておくことは重要である。
投資用不動産向け融資に積極的な、スルガ銀行、静岡銀行、オリックス銀行、SBJ銀行などは独自の基準で耐用年数を超えて融資を行っている。一方でメガバンクなどは基本的に耐用年数期間内しか融資を出さない。
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不動産投資で銀行借入を受けようとしているのであれば、銀行の特徴を知っておくことが重要となります。投資用不動産に積極的に融資を行っているか、融資可能エリア、耐用年数に対する考え方などを理解しておくと、銀行探しを効率的に行うことができるでしょう。
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