サラリーマンで不動産投資に興味を持っている人が多いと思うが、自己資金が少なくて銀行借入ができなく、不動産投資をはじめられないという人も多い。
銀行から融資を受けて不動産投資を行う場合には、通常10%以上の頭金や諸経費を考慮すると、物件購入価格の20%程度の自己資金は最低でも必要となってくる。
しかしながら昨今の不動産投資ブームでは、自己資金が少ないサラリーマンでも、銀行からオーバーローンを引いて、自己資金を使わずに不動産を取得するケースが多くなった。
ここではそのようなサラリーマンがどのようにオーバーローンで不動産を取得することができたのか、紹介していきたい。
目次
不動産投資家がオーバーローンを受けるために行う二重売買契約の詳細とは？オーバーローンとフルローンの違いとは？
自己資金の少ないサラリーマンが不動産投資をはじめるには、物件価格のみならず諸経費も含めたオーバーローンを引く必要がある。物件価格までのローンをフルローンと呼ぶが、諸経費も含めて融資を受けることをオーバーローンと言う。
不動産投資の実績が十分にあり、資産規模もあれば正攻法でオーバーローンを引くことも不可能ではないが、これから不動産投資をはじめるサラリーマンがオーバーローンの融資を受けることはほぼ不可能である。
しかしながら、ここ数年の不動産投資ブームでは、多くのサラリーマン投資家がオーバーローンの融資を受けて不動産物件を購入してきている。その方法は不動産業者との2種類の売買契約書を作成して、銀行に対して高い物件価格で融資の申請をすることで実現してきた。
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二重売買契約オーバーローンの具体的な事例とは？不動産取得税や登録免許税も含めて融資を実行。銀行担当者も把握している？
例えば1億円の不動産物件を購入する際に、不動産業者とは1億円の売買契約書と1億2,000万円の売買契約書を締結する。不動産業者は銀行に対して1億2,000万円の売買契約書を提出して、融資審査を申請するが、融資金額は物件価格90%の1億800万円で自己資金として1,200万円を入れることにするのである。
この方法で1億800万円の融資が実行されれば、物件価格1億円を支払った後にも800万円が残り、不動産取得税や登録免許税などの諸経費も融資金額から支払うことが可能となる。
この手口を二重売買契約のオーバーローンと言い、最近ではよく行われてきた手法である。もちろん銀行に対して偽物の売買契約書を提出しているので、偽造がばれた場合にはローンの一括返済を求められることがあるが、実際には銀行の融資担当も事情を把握していることが多く、一括返済を求められたケースは聞いたことがない。
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スルガ銀行の二重売買契約オーバーローンの実態とは？2018年以降も同じ方法は使えるのか？
この二重売買契約オーバーローンで不動産融資を連発していたのが、スルガ銀行である。スルガ銀行は融資実行の際には、一定金額の定期預金を求めることが多く、定期預金の金額も含めてオーバーローンを行うケースが多発していた。
おそらく多くのスルガ銀行の行員がこの事実を把握していたと思われる。スルガ銀行はシェアハウス向け融資でも同様の方法で融資を実行しており、現在大きな問題に直面している。そのため、今後スルガ銀行から同様の方法でオーバーローンを引き出すのはほぼ不可能になると思われる。
他の銀行でも同様の方法でオーバーローンが実行されていたが、スルガ銀行の問題を受けて、この方法を現在使うのは難しいだろう。
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【二重売買契約オーバーローン】の詳細をわかりやすく解説まとめ
二重売買契約オーバーローンは多くのサラリーマン投資家がやってきた手法ではあるものの、書類を改ざんする行為であり、ばれたらローンの一括返済を求められる可能性がある。
ただ最近の問題としてはノルマが厳しい銀行行員と不動産業者が結託して進めていたという実態もあり、一括返済を求められたというケースは聞いたことがない。
今後は同様の方法でオーバーローンを受けることはほぼ不可能になるだろう。
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