区分所有は一棟物件と比較すると規模が小さく、手軽に始めることができる反面、手間がかかり、銀行の評価が出にくいことから、不動産で資産規模を拡大していきたい場合には適した投資方法とは言えない。
ここでは区分所有の問題点についてみていきたいと思う。
目次
区分所有は不動産業者の利益がのせられていることが多い。売却時に差別化がしずらく、買いたたかれやすい。
区分所有は、多くの割合で不動産業者の利益がのせられていることが多い。特に新築物件ではその傾向が顕著である。中古物件であっても、例えば1,000万円の物件であれば、不動産業者が手にする売買手数料は30万円程度と利益が小さいため、金額が小さい物件に不動産業者の利益が乗っていることは、仕方ないことではある。
また区分所有は競合となる物件の数が多く、売却時に価値が付けずらいという問題点もある。同じマンションで同じ間取りの階違いの物件が、割安に販売されていたりするケースもあり、一棟物件と比較すると買いたたかれやすい傾向にある。
区分所有では、同じような築年数の物件から平米当たりの単価を計算し、それに部屋の広さを掛けたものが市場価格として計算することが多い。多少駅から近いとか、物件がきれいとかの要因は、区分所有ではほとんど重視されず、一棟物件のように高値で販売できる可能性が極めて少なくなる。
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区分所有は一棟物件より賃貸付けでも不利になる。広告料の積み増しが必要になったりで、収益悪化の要因となる。
区分所有は、賃貸付けの際にも不動産業者の優先度が下がることが多い。1部屋6万円の部屋から得られる広告料収入は1ヶ月分の6万円とすると、10部屋6万円の一棟物件があれば、広告料収入も10倍となるので、一棟物件が優先されやすい。
その後の不動産管理においても、一棟物件の方が手間はかからない割には、得られる管理手数料が多いため、区分所有の大家よりも一棟物件の大家の方が優遇されてしまう。
区分所有で不動産業者に優先的に案内してもらうためには、広告料を積み増すなどの対応が必要となり、収益を圧迫してしまうことになる。
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区分所有は自分の意思でリフォームや建て替えができないことが問題。空室が長引く要因となることも。
区分所有では、室内は自分の好きなようにリフォームすることができるが、共用部分についてはリフォームすることができない。部屋自体は気に入ってもらえても、建物全体に問題がある場合は、対応のしようがなく、空室が長引いてしまうことがあり得る。
一棟物件であれば、室内も共用部分も自分の意思で好きなようにリフォームすることができるため、賃貸需要に応じた対応がしやすい。
また区分所有は築古になった場合、建て替えを行うにはマンション全体の8割以上の賛成が必要となる。過去のケースを見ても建て替えに応じるケースは少なく、築年数が経過していくと、賃貸需要もなくなってどうしようもなくなることも多い。
また万が一建て替えに賛成したとしても、修繕積立金が不足していることが多く、建て替えには追加の費用がかかったり、建て替えの期間は賃料収入が得られないなど、さまざまな問題がある。
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【区分所有の問題点】サラリーマン不動産投資家におすすめしない理由まとめ
区分所有は、不動産規模拡大が難しいだけではなく、賃貸付けが難しかったり、自分の意思でリフォームや建て替えができないなど、保有期間が長くなれば直面する問題も多い。
やはりサラリーマンが物件を取得していくのであれば、できる限り一棟物件を中心に検討していくべきだろう。
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