投資用不動産投資では住宅ローンとは違い、ほとんどが変動金利で借入を行うことになる。そのため金利上昇のリスクを恐れる投資家は多いことだろう。
ここでは銀行借入金利上昇リスクへの考え方や対応方法についてみていきたいと思う。
目次
大幅な金利上昇は今の日本では考えにくいが、金利上昇にも耐えることができるよう試算しておくことが重要。
今の低金利時代の日本において、今後金利が大きく上昇することは考えにくいものの、金利上昇について想定しておくのが、優れた不動産賃貸経営者である。物件購入の試算をする際には、返済の余力がどの程度あって、どこまでの金利上昇に耐えることができるのか、考えておくのが重要だ。
銀行も融資をする際には、一般的に貸出金利から2％程度金利が上昇しても返済に問題がないかを考えて、融資をすることが多い。
日本では過去長期間にわたって低金利が続いており、国策としても金利は安定させていくことが求められている。ここからどれだけ金利が上昇したとして、現実的にはせいぜい1％程度の上昇という見方が多く、しっかりと試算をして購入した物件であれば、返済ができなくなることはないだろう。
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過去銀行金利はほぼ変動していない。金利上昇が怖ければ固定金利にするもの良いが、物件売却で返済する際に違約金が発生するというデメリットも。
銀行との融資契約書には、金利変動があることは明記されているものの、過去10年以上金利は変動していないケースがほとんどだろう。銀行はよほどの金利変動がない限りは、顧客向けの金利を市場に連動させる形で変更するのは、レアなケースである。
もし金利変動が不安なのであれば、固定金利で借入を行うというのも一つの方法である。だが固定金利の問題点は、変動金利より金利が高くなっていまい、余計な金利を支払ってしまう可能性がある。そして固定金利期間中は、物件売却により一括返済でも違約金を取られることになり、期間によっては物件の売却に大きな影響を与えることとなる。
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金利上昇局面では不動産価格が上昇するという相関性。返済が厳しくなれば不動産物件を売却するという手も。
金利上昇は確かに不動産投資におけるリスクの1つではあるが、過去の傾向として金利が上昇した局面では、不動産価格も上昇するという相関性が見られている。
不動産価格が上昇したとしても、家賃は上がらないか、上がるにしても時間がかかることがほとんどであるため、家賃収入から銀行返済が厳しくなってしまえば、不動産を売却してしまうというのも1つである。
金利上昇局面に対応するためには、不動産市況が値上がりした際に、しっかりと値上がり益を享受することができる優良物件を購入することが重要となる。
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【銀行借入金利上昇】リスクへの考え方や対応方法まとめ
現状の日本の状況を考えると、不動産投資における銀行借入金利の上昇リスクはあんまり考えなくても良いだろう。ただ、万が一の時に備えて、しっかりと試算をして準備をしておくことは重要である。
過去金利上昇の局面では不動産価格も上昇しているため、しっかりと物件選定を行っていれば、金利上昇は恐れる必要はない。
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