銀行がサラリーマン不動産投資家に融資の審査をする際に、審査する項目にはどのようなものがあるのだろうか？これらの項目を事前に知ることができれば、不動産投資に向けた準備を有利に進めることが可能となる。
ここでは銀行が融資をする際のポイントについて、みていきたいと思う。
目次
積算評価と利回り・収益還元法が銀行融資のポイント。ローン返済を確実性を高めるために重要な指標。
銀行が不動産融資を行うには、不動産物件を担保に取ることが一般的であるため、対象の不動産物件が魅力的であるかが重要なポイントとなる。
具体的にはまずは積算価格が高いことが重要だ。積算価格が高ければ、万が一ローン返済が滞った時にも、担保物件を転売することによって、融資金額を回収できる可能性が高くなる。最近の傾向としては、積算価格の重要性は下がりつつあるが、それでもなお多くの銀行は積算評価は必ず確認するポイントである。
不動産物件の利回りも重要なポイントだ。不動産投資では入居者からの家賃収入が銀行ローン返済の原資となるため、いくら積算価格が高くても、利回りが低ければ返済が滞る可能性が高くなってしまう。最近では利回りを重視する銀行も増えてきており、利回りで評価する方法を、収益還元法という。利回りは表面利回りではなく、実質利回りで判断されることになる。
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不動産物件と買主の居住地が銀行の融資エリア内であることが、銀行融資審査のポイント。
銀行には融資可能エリアが決まっていることが多く、不動産投資向けの融資では物件の所在地も重要なポイントとなる。また買主の居住地が、銀行のエリア内にあることも必要だ。この辺りは明確になっていることが多いので、わからない場合には、銀行に確認すると良いだろう。融資エリアを理解しておくことで、無駄な時間を減らすことができる。
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買主の純資産とサラリーマンの属性が銀行融資審査のポイント。
また買主の純資産と属性も評価の重要なポイントだ。純資産は多ければ多いほど、不動産賃貸経営がうまくいかなくなっても、返済が継続される可能性が高まるため、銀行からの評価は高くなる。またしっかりと預金ができる人の方が、不動産から得られる収益も無駄使いせずに、貯めていく人と評価をされる。
サラリーマンであれば属性も重要となる。給与所得が高いほうが、ローン返済が継続される可能性は高くなるからだ。ただ属性が高くても、純資産が少なすぎると、浪費する人とみなされて、評価が余計に低くにある可能性もある。
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競合銀行の動向や、貸出目標金額や進捗率・達成率が銀行融資のポイントとなる。
物件と買主の評価以外で重要となるのが、競合他社の融資動向だ。銀行は他行との競争が激しく、同じエリア内では常に融資先に対する熾烈な競争がある。1つの銀行からの物件の評価が良ければ、他の銀行も競争して融資に応じてくれる可能性は高くなる。競争を利用して、有利な条件を引き出すことも可能だ。
最後に、銀行の貸出目標金額と達成率も大きく関係する。銀行員は厳しいノルマが課されており、銀行ごと、支店ごとに貸出金額の目標がある。もし、目標金額が未達であれば、融資が実行される可能性は高くなる。期末や年度末に融資が通りやすいという理由は、そのためだ。
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サラリーマン不動産投資家に銀行が融資する際に審査・評価するポイントまとめ
銀行が不動産融資を行う際には、上記の6つのポイントが審査の主な項目となる。どの項目を重視するかは、銀行によって変わってくるため、特徴がわかれば更に有利に進めることが可能となるだろう。
銀行の審査項目に合致するような物件を探すとともに、自分の純資産や属性も高めておくことが重要となる。
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