不動産投資で成功するためには、さまざま要因があるが、中でも重要なのが収益試算である。収益試算をしっかりと行わずに投資をしてしまうと、直観に頼った投資となってしまい、ギャンブルと同じになってします。
ここでは不動産投資における収益試算の方法や注意点について紹介していきたいと思う。
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目次
初心者が重視する不動産投資の指標とは？表面利回り、キャッシュフロー、積算価格など。
不動産投資では、数値化できない要素も多くいため、数値化できるものはしっかりと数字に落とし込んで、事前に試算しておくことが重要となる。収益試算をしっかり行っておけば、問題が発生した際にも対応することが容易となるため、誰もが物件購入前に行っておくべき作業と言える。
では不動産投資ではどのような点に着目していけば良いのだろうか？不動産投資の初心者は、表面利回りとキャッシュフローに目が行きがちである。また土地と建物の価格から積算価格を確認して、リスクを考えたりもする。もちろんこれらは重要な指標ではあるが、他にも重要な項目があるので、それらを説明していきたいと思う。
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自己資金に対する不動産投資の運用利回り。内部収益率（IRR）。銀行借入のレバレッジを利用する。
不動産投資の最大のメリットは銀行融資のレバレッジを使えることであるが、投入した自己資金に対する利回りというのも重要な指標となる。限られた自己資金で、いかに効率よく収益を生み出すかは、会社経営者だけでなく、不動産賃貸経営を行っていくにあたっても、常に意識すべきポイントだ。
これは内部収益率（IRR）とも呼ばれる指標である。
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不動産物件売却までに投下した自己資金がどれだけ増加するか。
不動産投資は出口を迎えてはじめて投資全体の成果を評価することが可能となる。そのため購入時から売却までの税引後キャッシュフロー（現金の増加）を計算し、売却までにどれだけ資金を増やすことができるのかを把握することが重要になる。
税引後キャッシュフロー増加金額を、初期に投下した自己資金で割り出すことによって、自己資金を何倍に増やすことができたのかを把握するようにしておくとよいだろ。これは収益の絶対額がどの程度であるかを評価するために重要な指標である。
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銀行借入・融資条件。不動産投資の収益を決める重要事項。
不動産投資で収益をあげていくには、銀行借入の条件が次第とも言うことができる。自己資金をどの程度入れるかで収益率に影響を与え、金利条件や借入期間でキャッシュフローに影響を与えることになる。
不動産投資では実績を残していくと、より有利な条件で銀行融資を組むことが可能となる。そのため、不動産投資は成功者がより成功しやすくなる投資である。
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税金は不動産投資で発生する最大の経費。税前キャッシュフローの計算は意味がない。サラリーマンであれば累進課税で高い税率が適用。
不動産投資で発生する大きな経費の1つが税金である。家賃収入やローン返済だけを見て、税前キャッシュフローだけに着目していても意味はなく、税金を軽視していると不動産投資で現金を増やすのは不可能である。
キャッシュフローだけでなく、売却益も税後で考えていくのが不動産投資の基本となる。サラリーマン投資家であれば、不動産所得は雑所得で給与所得と合算され、累進課税で高い税率が適用されるので、税金はしっかりと計算しておく必要がある。
不動産を個人と法人どちらで購入するかの検討。税金はどちらに有利か考える。
不動産投資で成功を収めるには、税金をいかにコントロールするかと言っても過言ではなく、税金面で有利な法人での取得を検討していくことも重要となる。法人は個人に比べて、税金が安く、経費で使える範囲も広がり、また売却益にかかる税金も安くなることがある。
一方で法人は設立や維持に費用がかかるため、ある程度の規模になってから検討していくのが良いだろう。法人と個人どちらが良いのかは常に計算して把握しておくと良い。
【不動産投資の収益試算】の際に注目すべき指標まとめ
不動産投資では計算すべき項目は多く、全てを網羅しておかないと成功することは難しくなる。不動産投資で効率よく資産を増やしていくためには、表面利回りやキャッシュフローだけでなく、ここであげた項目も把握しておくようにしよう。
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