2018年7月に発生した西日本豪雨被害。床上浸水が発生した映像が記憶に残っている人も多いことだろう。不動産投資を行っている人にとって、天災被害は不動産賃貸経営に大きな影響を及ぼす可能性がある。
ここではサブリースに焦点を当てて、西日本豪雨が与える影響についてみていきたいと思う。
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かぼちゃの馬車問題で注目を浴びるサブリース契約。他の業者でもオーナーと契約内容でもめるケースが多発。
スマートデイズ社が運営するシェアハウスかぼちゃの馬車では、サブリース契約が打ち切られたことによって、不動産オーナーは銀行へのローン返済ができなくなる事態が発生し、大きく注目を浴びるようになったサブリース契約。
30年間家賃保証をうたっていたにも関わらず、一方的に契約を打ち切ったり、変更できることに驚いた人も多いことだろう。かぼちゃの馬車だけに限らず、大手不動産会社が行っているサブリース契約でも、不動産オーナーとのトラブルが絶えずに、各地で訴訟が起こっていたりする。
西日本豪雨でも、サブリース契約の対象となっていた不動産物件が、被害にあっているケースも多い。業者にとって有利とされているサブリース契約において、西日本豪雨被害ではどのような対応になるのだろうか？
西日本豪雨被害のサブリース物件は家賃の支払いが行われるのか？大東建託やレオパレス21のケースは？
一般的なサブリース契約では、天災や火災などで入居者が住むことができなくなった場合、不動産業者はオーナーに対して家賃支払いを行わない取り決めとなっていることが多い。
大東建託グループが取り扱っているサブリース対象物件でも、数百棟単位で西日本豪雨の被害を受けているが、2018年8月分までは入居者がいなくてもサブリース契約によって家賃の支払いを行うが、9月以降は建物の修繕を行い、入居者が住める状況になるまでは家賃は支払わない方針のようだ。
レオパレス21も同様にサブリース対象となっている不動産物件で被害が出ており、建物の修繕費用はオーナーの負担となる可能性が高いとしている。
水害補償付き火災保険の加入状況とは？オーナー自己負担で修繕をしなければならないケースも多い？銀行ローン返済への影響も。
建物の修繕費用は、サブリース会社は負担せずに、オーナーが負担することになっている。もしオーナーが水害補償のある火災保険に加入していれば、被害状況に応じて修繕費用の一部または全部が保険会社から支払われる可能性が高いが、保険に加入していなければオーナーの自己負担となり、修繕を実施するのが困難となるケースもある。
火災保険に水害補償をつけているかは人によって異なり、全体の6割程度の人しか加入していないとの情報もある。日本ではあまり大規模な水害被害が起きることはなく、一度加入していても、見直しで水害補償を外す人も多い。
保険に入っていないオーナーの被害は相当大きくなりそうで、銀行へのローン返済に影響が出る可能性もありそうだ。
【サブリース契約】西日本豪雨被害で家賃支払い停止となるオーナーもまとめ
西日本豪雨がここまでの被害状況となることを予想で来ていた人は少なかっただろう。不動産オーナーの中にも、物件が被害にあった人も多く、その場合はサブリース契約があるからといって、今後の家賃が保証されるわけではない。
水害補償付き火災保険に加入していれば、建物修繕費用の全部または一部が保険金として支払われるが、保険に入っていない人は大きな問題に直面することになるだろう。銀行ローン返済に影響がでるケースもありそうだ。
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