不動産投資では銀行からの融資期間を長くとったほうが、キャッシュフローが多くなるため、多くの投資家はできるだけ融資期間を長くしようとする人が多いだろう。しかしながら、何も考えずに融資期間を長くとってしまうと、その後の融資が受けられなくなる可能性があるので、注意が必要である。
ここでは融資期間は35年と30年どちらが良いのかについて、みていきたいと思う。
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目次
銀行融資期間は長くとったほうがキャッシュフローは増えるが、耐用年数以内にした方が良い理由は？
同じ金額を銀行から借入した時、短期間で返済するよりも長期間で返済した方が、月々のローン返済額は小さくなる。返済比率が高ければキャッシュフローは減り、返済比率が低ければキャッシュフローは増えるのである。
不動産投資の初期の段階では、できるだけ融資期間を長くとってキャッシュフローを多くするのが基本的な戦略となる。しかしながら、融資期間を長く取り過ぎると、その後の銀行融資が受けられなくなる可能性があることは、知っておく必要がある。
融資期間は建物の耐用年数以内とするのが、銀行から継続的に融資を受けるためには重要である。新築の場合の耐用年数は、木造であれば22年、鉄骨造であれば34年、RCであれば47年である。
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残存耐用年数と融資期間設定の考え方とは？その後の銀行借入への影響は？
新築物件を購入するのであれば、木造物件を除いては融資期間を長期にしてもさほど問題はない。ただ多くの投資家は中古物件を購入することが多いため、その際には残存耐用年数を考える必要がある。
たとえば築15年の不動産物件を購入する場合、残存耐用年数は木造は7年、鉄骨造は19年、RCは32年となる。ただ銀行によっては残存耐用年数を超えて融資をする場合もあり、キャッシュフローだけに着目して融資期間を設定すると、信用棄損を起こして、その後の融資が受けられないことがある。
不動産の物件選びだけでなく、融資期間の設定を間違えてしまって銀行融資が受けられなくなる可能性があるので、その後の不動産投資戦略を考えていかなければならない。
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耐用年数を極端に超える融資期間は避けたほうが良い。キャッシュフローとのバランスを考えて判断。
耐用年数を超えて融資を受けている場合、担保評価をしないという銀行は多い。キャッシュフローを重視するのであれば、長期間で融資を受けるのがベストではあるが、今後の借り換えや買い増しを考えるのであれば、信用棄損で身動きが取れなくなってしまうことがある。
例えば築30年越えのRC物件で、30年以上の融資を受けるというのは、大きな信用棄損となってしまう。このような極端なケースは避けたほうが良いだろう。
しかしながら、信用棄損を考えるがあまりに、融資期間を短くしてキャッシュフローがぎりぎりというのも、銀行返済ができなくなって破綻するリスクが高くなってしまう。融資期間に厳密になりすぎる必要はなく、キャッシュフローとのバランスも考えながら判断するのが良いだろう。
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【不動産投資の融資期間】35年と30年はどちらが良いのかまとめ
銀行融資期間は不動産投資で成功を収めるための重要な要素である。そのため、今後の不動産投資戦略とキャッシュフローとのバランスを考えた上で、融資期間を設定するのが良いだろう。
耐用年数を極端に超えた融資期間は、可能な限り避けたほうが良い。
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