不動産投資では誰もが立地が良い場所に高利回りの物件を購入したいと考えることだろう。しかしながら、東京都内の好立地にある高利収益の物件を購入することができるのは、富裕層や大企業などで、一般のサラリーマンが購入することはほぼ不可能である。
ここでは地方都市の高利回り物件と、東京都内の物件どちらを購入すべきかについて、具体例を交えてみていきたいと思う。
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目次
不動産物件価格高騰によって地方都市の高利回り物件を検討する人が増えている。
これから不動産投資をはじめる初心者は、東京都内の物件価格が高騰しており、地方の物件を探すケースが増えている。しかしながら、今後は人口減少によって東京都内以外で不動産投資をするのはリスクが高いという話を聞いたりして、なかなか踏み出すことができない人も多い。
東京都内で利回りが低いが賃貸需要の安定したエリアか、地方都市までエリアを広げて高利回りを取るのかは、不動産投資の戦略によっても分かれるところである。
これから不動産投資をはじめて、規模の拡大を狙っていくのであれば、最初は少しでも利回りの高いキャッシュフローがでる物件を購入して、現金を貯めていった方が良いだろう。では、東京都内と地方都市で比較する場合、利回りはどの程度高ければ良いのだろうか？
お買い得な物件を購入するためには、利回りの高さで判断するのでなく、相場価格から判断する。
たとえば、「地方都市で利回り13%の物件」と「東京都内で利回り9%の物件」があった場合、どちらを購入した方が良いのだろうか？
地方都市といえ、現在の市況で利回り13%の物件はなかなか出ることがなく、魅力的な利回りであると言える。そのため、利回りの高さを追求する投資家には、飛びついてしまう人もいるだろう。
では東京都利回り9%の物件はお買い得ではないのだろうか？この際に重要となるのが、相場からみてどちらが割安かという視点である。地方都市の利回りの相場が11%で、東京都内の利回りの相場が6%であるならば、東京都利回り9%の物件の方がお買い得ということになる。
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利回り10%は多くの投資家が目指すライン。不動産投資戦略によって利回り追求かお買い得物件かを選ぶと良い。
利回り10%というのは多くの投資家が目標とするラインではあるが、利回りが基準に達していないから見送ってしまうと、お買い得な物件を逃してしまう可能性がある。物件を購入する際には、指値をして価格が安くなる可能性もあるので、物件を探す段階では少し条件を緩めて探していくのが良いだろう。
お買い得という視点では東京都の利回り9%の物件が良いといったが、もし利回りやキャッシュフローだけを追求していくのであれば、地方都市13%の物件を購入するというのも、間違ってはいない。
このケースだと地方都市の物件でキャッシュフローを狙っていくのか、東京都の物件で小さなキャッシュフローと不動産売却益を狙っていくのか、どちらの戦略を取るのかを判断することが重要となる。
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【不動産利回りの戦略】地方10%越えの高利回り物件と東京都内9%の物件、サラリーマンはどちらを購入すべきかまとめ
ここでは利回りだけの単純な比較を行ったが、これ以外にも賃貸需要、建物の構造、築年数などさまざまな要素を複合的に考えて判断する必要がある。利回りは不動産投資において重要な指標ではあるが、自分のステージにあわせて最適な物件を選んでいくようにしよう。
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