不動産投資で銀行から融資を受けることができるようになったら、いくら頭金として自己資金を使って、いくら融資を受けるべきか悩む人は多いだろう。多くの人になじみのある住宅ローンでは物件価格の1割～2割の自己資金を入れるのが一般的である。
ここでは不動産投資における、銀行からの借入額の戦略についてみていきたいと思う。
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目次
不動産投資と住宅ローンの違いは？多額の借金をした方が良い理由とは？
住宅ローンでは、できるだけ多くの頭金を入れたほうがリスクは低いとされている。そのため、多くのサラリーマンは不動産投資においても、できるだけ自己資金を入れたほうが良いと考えるだろう。
しかしながら、住宅ローンと不動産投資ローンでは、考え方が違うのである。最も大きな違いは、マイホームは収益を生まないが、不動産投資では家賃収入を生み出すことである。
不動産投資の最大のメリットは、銀行からの借入という他人のお金を使って、レバレッジを効かせることができる点である。多額の借金をすることに抵抗がある人は多いと思うが、レバレッジをうまく使うことによって、多くの利益を生み出すことができるのである。
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ROI（投資収益率）とは？不動産投資は高いROIを達成することが可能。
不動産投資でレバレッジをかけることによって、どれくらいの収益を生み出すのかは、ROI（投資収益率）という指標で数値化することができる。ROIは税引き後キャッシュフローを投資した自己資金金額で割ることで算出することができる。
たとえば、自己資金100万円で年間100万円の税引き後キャッシュフローを得ることができれば、ROIは100％となる。一般の投資で、ROI100％を達成することはほぼ不可能であるが、不動産投資ではレバレッジを効かせることで、高いROIを実現することが可能となる。
もしオーバーローンで自己資金を一切出さずに不動産投資を行った場合は、何もない状態から収益を生み出していることであり、収益面から見たら理想的な状況となる。
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自己資金無しでのフルローン・オーバーローンはリスクが高く危険。自己資金は最低限用意するべき。
自己資金を使うことなく不動産投資を行うことは可能であるが、自己資金が無い状態から不動産投資をすることができるとは限らない点は注意が必要だ。確かに、自己資金無い状態でオーバーローンを使って不動産投資を行っている人はいるが、自己資金が無い状態でオーバーローンを組んでしまうと、リスクが高くなってしまう。
不動産投資では自己資金をなるべく使わない方が良いが、自己資金はある程度用意した上で、物件購入時にはフルローンやオーバーローンで自己資金を温存するというのが、目指すべき戦略となる。
銀行から融資を受けた場合には、当たり前であるが、毎月銀行への返済が必要となる。物件購入後に思うように家賃収入が入らなかったり、リフォームが必要になったりと突発的に資金が必要となる場合があるので、自己資金はしっかりと持っておいた方が、健全な不動産賃貸経営をすることができる。
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不動産投資の最大限のメリットは、銀行からの借入でレバレッジを効かせることができる点である。ただ、自己資金が無い中で安易にフルローンやオーバーローンを使うのは、リスクが高いので注意が必要だ。
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