地方では積算評価額が高く、銀行融資が付きやすいと言われている。そのため、フルローンやオーバーローンが組める可能性も高い。
ではなぜ地方は積算評価額が高くなりやすいのだろうか？この理由を明確に知っておくことで、融資戦略を適切に進めることが可能となる。
ここでは地方都市不動産物件の積算評価額が高い理由について、みていきたいと思う。
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目次
地方の不動産物件の積算評価が高い理由は、路線価と土地の売買価格がほぼ同じであるから。
地方の不動産物件の積算評価額が高い理由は、土地の担保評価を算出する際に使用する路線価と、実際の売買価格の乖離がほぼないからである。地方の主要都市であっても、土地値が坪当たり数十万円、郊外にもなれば坪当たり10万円以下という土地もありえます。そのため積算評価額以下や土地値以下の不動産物件も出やすくなるのである。
これに対して首都圏では実際の土地の売買価格が路線価の2倍以上となっていることが多く、東京都内では坪当たり100万円を超える地域も珍しくない。そのため首都圏、特に東京都内の土地の売買価格が高額な地域になればなるほど、路線価との乖離が大きくなり、積算評価額は出にくくなってしまう。
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家賃が安いのも、地方の積算評価額が高い理由の1つ。
地方の積算評価額が高い理由には、家賃が首都圏と比べて安いというのも大きな理由である。たとえば東京と地方で同じ利回りの不動産物件があったとすると、東京と地方では家賃が倍違い、部屋は地方の方が大きいということがありえる。そうなると戸数は地方の方が2倍となるので、建物面積も土地面積も2倍以上となり、積算評価が出やすくなる。
また地方では駐車場付きの不動産物件が多く、さらに敷地面積が大きくなって、積算評価が出やすくなるのである。
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積算評価額が高いからといって安定した不動産賃貸経営ができるわけではない。
積算評価額が高いと銀行からの担保評価が高くなり、融資は組みやすくはなるが、積算評価額が高いから土地の価値が高いとは限らず、空室が少なくなるということではない。積算評価額は銀行融資の重要な要素の1つではあるものの、順調に不動産賃貸経営を行っていくには、そのエリアの賃貸需要やライバルの状況など、他にも重要となる要素はある。
積算評価額が高く、銀行からフルローンやオーバーローンが組みやすいからという理由で、地方での不動産投資を行うというのは危険であることは認識しておく必要がある。
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地方の不動産物件の積算評価額が高い理由を解説まとめ
地方の不動産物件の積算評価額が高いのは、路線価と土地の売買価格の乖離が少ないからである。積算評価額は銀行融資の重要な要素の1つではあるが、必ずしも不動産賃貸経営が順調に行えるというわけではないので、注意が必要だ。
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