不動産投資で高利回りの物件を探していると築年数が古いものが多くなってくる。
日本は地震大国であり、建物が古いと大地震の際には倒壊してしまうリスクが高くなるため、万が一の際に備えて慎重に選んだ方が良いだろう。
建物の耐震性を判断するのに「旧耐震基準」と「新耐震基準」というものが存在する。
ここでは「旧耐震基準」の不動産物件を購入してもよいのか、についてみていきたいと思う。
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目次
「旧耐震基準」「新耐震基準」とは？
「旧耐震基準」とは、1981年5月31日までの建築確認において建築された基準の事である。
一般的には震度5強程度の地震では建物は倒壊せずに、一部破損が起こっても修繕することで修復が可能とされている。
1981年6月1日以降の建築確認で建築された基準の事を「新耐震基準」といい、最大震度である7でも建物は倒壊しないとされている。
記事執筆時点では築37年以上の不動産物件であれば「旧耐震基準」ということになるが、相当な高利回り物件出ない限りは、避けておいた方が良いだろう。
この先ではその理由についてみていこうと思う。
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「旧耐震基準」の不動産物件は地震のリスクが高い。地震保険は不十分。
日本は地震発生の可能性が高く、いつ大地震が起きてもおかしくない状況である。
「旧耐震基準」の不動産物件では、震度6強以上の地震が発生した際に、建物が倒壊するリスクが高くなってしまう。
地震保険でそれらのリスクはカバーできると考えがちではあるが、地震保険の保険金支払いは「一部損」「半損」「全損」の三段階しかなく、建物を修復するのに十分な保険金を受け取れるケースはまれである。
2011年に東日本大震災のケースでは、被害が大きかった宮城県でも「全損」認定されたのは全体の1%以下で、保険金支払いが無いのが10%、「一部損」が75%、「半損」が15%となっている。
このように地震保険では「旧耐震基準」のリスクをカバーすることはできない。
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「旧耐震基準」物件で建物が倒壊した場合には損害賠償請求される場合も。
万が一大地震によって建物が崩壊して、入居者に被害があった場合には、不動産オーナーとして入居者に対する損害賠償を求められるケースもある。
不動産賃貸契約では安全な物件を入居者に提供しなければならず、これだけ老朽マンションの問題が話題となっている中で、何も対策をせずに放置していたとなると、不動産オーナーの過失と認定されることも多いだろう。
もしそのような争いが入居者や入居者の遺族と起こってしまった際には、裁判の費用や手間など、相当なコストがかかることになってしまう。
「旧耐震基準」不動産物件は銀行融資が付きづらい。
「旧耐震基準」の不動産物件は、耐用年数をオーバーしているか、RCであっても耐用年数の残存期間が少なくなっているため、銀行融資という観点からもあまり好ましくない。
自分が購入する際にも銀行融資を組みにくいだけでなく、その不動産物件を将来的に売却するとなった際には、現金で購入できる人に限られてしまい、苦労することになるだろう。
このような築古物件を購入する場合には、最後まで持ち切って更地にするなど、出口戦略をしっかりと考えておく必要がある。
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【旧耐震基準】の不動産物件を購入してもよいのかまとめ
「旧耐震基準」の不動産物件は、地震の際のリスクが高く、また銀行融資が付きづらいことから基本的にはおすすめしない。
しかしながら、ある程度不動産投資の実績があって、「旧耐震基準」のリスクを理解した上で、メリットがあると判断できる利回りであれば、あえて購入していくというのもありだろう。
個人的には「旧耐震基準」の不動産物件を購入するのであれば、表面利回りで25%以上は欲しいと考えている。
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