サラリーマン不動産投資家が失敗する典型的なパターンは、たいして勉強もせずに不動産業者の話を信じて購入してしまうことである。
サラリーマンは給与所得という安定した収入があるため、銀行からしてみれば融資はしやすくなる。
物件単体では融資することはできなくても、サラリーマンであれば融資をするというケースは多い。
そのため多くの不動産業者は融資を引き出しやすくするために、「年収800万円以上」という形で制限を設けていることも多い。
ここではサラリーマン不動産投資家の失敗談について紹介していきたいと思う。
「かぼちゃの馬車」オーナーの失敗談
スルガ銀行の不正融資問題で話題となったスマートデイズが運営する女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」。
これは不動産業者の話を信じてしまってだまされた典型的な例となるが、スマートデイズは「30年間家賃保証」というのをアピールして、「かぼちゃの馬車」の販売を拡大していった。
少しでも不動産投資を勉強したことがある人なら、30年間も家賃が変わらない家賃保証やサブリースはないという事は理解できるはずなのであるが、楽をして不労所得を得たいと思うサラリーマンはスマートデイズの説明を信じて契約をしてしまったのである。
「かぼちゃの馬車」のオーナーは保証された（と思い込んでいた）家賃収入とスルガ銀行への返済金額しか見ておらず、毎月一定の金額が手元に残るから良いと考えていたのだろう。
土地や建物を相場価格の倍程度の金額になっているとは知らずに契約し、スマートデイズが破綻して、銀行返済に窮している。
「TATERU」オーナーの失敗談
最近は東証一部上場のTATERUも不正行為を行っていたが、TATERUからアパートを購入したサラリーマン投資家もだまされていて、苦しい状況に立たされている。
TATERUが顧客に提示する事業計画書には、不動産投資で最も重要とされる表面利回りが記載されているのだが、実態よりもよく見せられていることが判明した。
注意書きを見ると小さい文字で「消費税及び諸経費相当額を控除した金額で算出」となっており、実際の表面利回りよりも1%以上高く記載されていることもあったようだ。
このように一部の費用を控除して計算する利回りというのは聞いたことが無く、上場企業のTATERUが普通にやっているというのは驚きである。
TATERUのアパートはそもそも表面利回りが6～7％程度と低いうえに、西京銀行から2％台後半の金利で35年ローンを引き出しており、普通に計算をすればキャッシュフローが回らないのは明らかである。
表面利回りを意図的に高く記載していた件については、投資家が自分で電卓で計算すればわかるものであり、そんな初歩的な部分も確認せずに、TATERUがいう通りに契約し、今後の不動産経営は相当厳しいものになっていくだろう。
「不労所得」に注目すると失敗する
失敗するサラリーマン不動産投資家の特徴としては、「不労所得」というところに注目しすぎて、楽して早く稼ぎたいと考えてしまう。
このようなサラリーマンは不動産業者からすれば絶好のカモであり、あとは物件を用意して魅力的な案件のように見せかけるだけである。
今後はスルガ銀行の不正融資問題を発端として、一時的にはサラリーマン向けの不動産融資の状況は厳しくはなるが、不動産業者はまた新たな手法でだます手口を考えていくだろう。
すでに一棟アパートやマンションの販売が難しくなった不動産業者は、比較的融資が出やすいワンルームマンションの営業にシフトしているという話もあり、今後はそちれでの被害者が増えていくかもしれない。
まとめ
サラリーマン不動産投資家が失敗するパターンは勉強せずに業者のいう事をうのみにするということに集約される。
「かぼちゃの馬車」もTATERUのアパートも自分で勉強して計算していれば、購入するという決断にはならなかったはずだ。
これから不動産投資をはじめようと思っている人は、不労所得ではいことを理解しながらしっかりと勉強をして、物件を選んでいってほしい。
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