不動産投資におけるフルローンはうまく活用することができればとてつもない威力を発揮し、大きくキャッシュフローを増やすことができますが、間違った使い方をすると破綻するリスクが高くなってしまう。
フルローン自体は危険ではないのですが、自己資金がないのに無理して組んでしまうことがリスクが高いと言えるだろう。
ここではサラリーマン不動産投資家にフルローンはおすすめか、についてみていきたいと思う。
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自己資金が無い中でのフルローンは危険
サラリーマンが不動産投資をはじめる場合には、銀行から融資が受けられるかどうか、良い物件を購入できるかどうかにばかり目が行きがちですが、その前の準備の段階が重要になってくるということを改めて認識する必要がある。
まず不動産投資を行うにあたって大前提となるのが、自己資金をしっかりと貯めることである。
十分な自己資金があってはじめて、それを頭金として物件を購入するのか、銀行からフルローンやオーバーローンを受けるのかという選択をするべきである。
最近のサラリーマン不動産投資家は自己資金がほとんどないにも関わらず、億単位のオーバーローンを組んでいるから、破綻のリスクがかなり高くなっている。
その上で利回りもよくない物件を割高で購入してしまっているので、今後苦しくなってくるサラリーマン投資家はどんどん増えていくことだろう。
スルガ銀行不正融資問題で話題となったスマートデイズの女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を購入したオーナーは、まさに典型的な例である。
自己資金が100万円もない人が1億以上の融資を引いていたという、普通であれば考えられない状況がここ最近までは不動産市場で普通に起こっていたのだ。
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不動産投資における自己資金の重要性
不動産投資においてなぜ自己資金が重要かというと、何か問題が起こったときに対応することができるからである。
不動産投資のトラブルはお金で解決できることが多いが、自己資金があればそれらに対応することができない。
たとえば、一気に入居者が退去に立ってしまったり、トラブルで大規模修繕が必要になってしまったら、自己資金があれば一時的に対応することができる。
今「かぼちゃの馬車」オーナーで銀行への返済ができなくなってしまっている人は、自己資金が無い中で不動産投資を行ってしまった結果である。
スマートデイズから家賃保証（サブリース）を解除されたことは想定外ではあったが、自己資金があれば数か月は対応することができるだろう。
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不動産投資は自己資金と知識・経験が重要
自己資金があれば不動産投資をはじめてよいかと言われると、もちろんそんなことはない。
しっかりと不動産物件を見極めるために勉強と経験をしっかり積んでいく必要がある。
不動産業界には残念ながら知識のないサラリーマン投資家に対して割高な物件を販売する業者が数多くいるので、そういう人たちにだまされないようにしなければならない。
ここ最近ではサラリーマンが自己資金もない中、大して勉強もせずに業者にだまされて失敗するケースが増えているので、他人事とは思わずに同じ手口にだまされないように注意してほしい。
⇒【不動産投資はリスクが高く危険？】
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まとめ
フルローンは危険というイメージを持っている人は多いとは思うが、使い方次第では効率的に資金を増やすことができる。
ただ自己資金や知識がない人がいきなりフルローンを使ってしまうと、破綻するリスクが高くなってしまうので注意してほしい。
最近失敗しているサラリーマン不動産投資家は自己資金が無い人がほとんどである。
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