「一般媒介契約」とは、不動産を売買する際の契約形態の1つで、売主と仲介業者の間で締結される不動産売却に向けた契約である。
「一般媒介契約」では、売主は複数の仲介業者と契約を締結し、複数の販売チャネルで不動産の売却を試みることができる。
「一般媒介契約」に対して「専属専任媒介契約」は一社の仲介業者が独占的に販売を担当していく契約。
ここでは「一般媒介契約」とメリット・デメリットについてみていきたいと思う。
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「一般媒介契約」のメリットとおすすめする理由
「一般媒介契約」は複数の仲介業者と契約することができるため、仲介業者間での競争が起こって、高値で不動産を売却することができるというメリットがある。
もし保有している不動産を真剣に売却したいのであれば、「専属専任媒介契約」ではなく「一般媒介契約」で仲介業者と契約すべきだ。
仲介業者からすれば独占的に販売できる「専属専任媒介契約」の方が良いため（理由は後述）、そちらの方がメリットがあるという話をしてくる場合もあるが、それは仲介業者にとってメリットがあるのであって、売主にメリットがあるという意味ではないので注意が必要だ。
もしどの程度の価格で売れるか知りたいという程度であれば、「専属専任媒介契約」で様子を見てみても良いだろう。
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「一般媒介契約」のデメリットや注意点
一方で「一般媒介契約」のデメリットは、販売希望価格が市場価格より割高で魅力的な物件ではない場合、仲介業者から放置されて相手にされない可能性がある。
仲介業者にとっては「専属専任媒介契約」の方がメリットがあるので、その契約があればそちらを優先してしまう。
また複数の仲介業者と契約、話をしていく必要があるので手間がかかってしまう。
しかしながら不動産が少しでも高く売却できるのであれば、この手間は惜しむべきではないだろう。
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不動産仲介業者が「専任専属媒介契約」を好む理由
仲介業者が「専属専任媒介契約」を希望するのは、仲介手数料を売主と買主の両方からもらえる可能性があるからである。
これを両手取引という。
「専属専任媒介契約」では他の仲介業者が買主を見つけてくるリスクがないため、自社の顧客の中から買主を見つけて両手取引にしようとするのである。
多少売値は低くなったとしても、両手取引の方が仲介業者にメリットがあるので、売主との間で利益相反を起こしてしまう。
たとえば、1億円の物件で売主からのみ仲介手数料をもらう倍には、3%＋6万円に消費税なので約330万円となる。
一方で9,000万円に値下げしても両手取引であれば仲介手数料は売主・買主両方から約298万円ずつで合計596万円となる。
その差は約266万円となり、仲介業者が「専属専任媒介契約」を希望する理由は明らかだろう。
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まとめ
「一般媒介契約」についてまとめると、不動産を販売したい売主が仲介業者と締結する契約で、売主は複数の仲介業者と契約することができる。
仲介業者間で競争が起こるため、一般的に売値は高くなり、「一般媒介契約」を選択すべきである。
仲介業者は「専属専任媒介契約」だと両手取引となって仲介手数料が増えるため、そちらをすすめてくるが、背景をしっかりと理解して対応するとよいだろう。
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