「S造」とは英語のSteel＝鉄骨の略で、鉄骨構造の建物を表す。
「S造」には「重量鉄骨構造」と「軽量鉄骨構造」の２つがあるが、特に注意がない限りは全社を表すことが多い。
ここでは「S造」についてみていきたいと思う。
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「S造（重量鉄骨）」の特徴やメリット・デメリット
「S造」はちょうど「木造」と「RC」「SRC」の中間の位置づけであり、建物の強度は「木造」よりも強いものの、「RC」「SRC」よりは弱い。
耐用年数も34年となっており、新築や築浅の物件であれば長期間の融資が組みやすいのが特徴。
金融機関によっては法定耐用年数を大幅に超えて融資を出す場合もあり、スルガ銀行は「RC」「SRC」と同じく最大築60年まで出していた時期もあった。
そのため「S造」は「RC」「SRC」と並んでサラリーマンに人気が高かった時期があり、築古だと短期間で減価償却が取れるためキャッシュフローが出やすかった。
だが築古「S造」を購入してしまうと、その後に購入する人の融資が難しく、出口戦略が描きにくい。
更地するにも取り壊しにはそれなりの費用がかかるだろう。
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「軽量鉄骨構造」の特徴や耐用年数
「S造」には「軽量鉄骨構造」も含まれ、その場合の法定耐用年数は19年か27年となる。
違いは使われている金属の厚みによるもので、３mm以下の場合には19年、3から4mmの場合には27年が適用される。
「軽量鉄骨構造」は建築コストが安いものの、建物の耐久年数が短かったり、防音性に乏しく入居者から人気が無かったり、積算評価があまり出ずに銀行評価が低くなりやすいという特徴がある。
「軽量鉄骨造」の物件の数自体は少ないが、相当割安に購入できないかがりは、やめておいた方が良いだろう。
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「S造（重量鉄骨）」はサラリーマン不動産投資家におすすめか？
サラリーマンが不動産投資を行う場合、「S造」はキャッシュフローを出すためには適していると言えるが、出口戦略をしっかりと考えて購入した方が良いだろう。
法定耐用年数も「木造」と「RC」に中間であるが、築古の物件だと中途半端になりやすい。
売却しようにも融資が付かずに売れないことも多い一方で、建物のメンテナンスには「RC」と同じくらいの費用が発生する可能性が高い。
「RC」や「木造」と比べてより戦略を明確にしたうえで取り組む必要があるだろう。
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まとめ
「S造」についてまとめると、「鉄骨構造」の物件のことで、「重量鉄骨構造」と「軽量鉄骨構造」に分けることができる。
特に断りがない場合には「重量鉄骨構造」を表すことが多い。
「重量鉄骨構造」の法定耐用年数は34年、「軽量鉄骨構造」は金属の厚さによって19年と27年。
キャッシュフローを狙うのであれば「S造」はおすすめであるが、出口戦略をしっかり考えないと中途半端な物件になってしまうので、要注意。
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