サラリーマンが収益不動産購入を検討する場合、物件の選定ばかりに集中し、購入することがゴールと考えている人がいたりする。
実際には収益不動産を購入した後は、不動産管理会社に任せきりにしてしまい、賃貸経営をうまく行えていないケースも多い。
不動産投資は不動産賃貸経営という立派な事業であり、物件を購入してからがスタートとなる。
ここでは不動産賃貸経営の中でも重要な、出口戦略についてみていきたいと思う。
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収益不動産の出口戦略とその重要性
収益不動産の出口戦略とは、一般的に物件の売却を指すことが多い。
実際の多くの人にとって出口戦略は売却となることだろう。
不動産投資が成功か失敗かは、出口を迎えるまで判断することができないため、出口戦略が重要であることは理解して頂けると思う。
しかしながら物件購入時には出口戦略について考えている人はあまりいないというのが実態だ。
もし物件売却による出口を想定しているのであれば、物件購入時から運営時まで、常に高く売るための方法を考え、実行していく必要があるだろう。
出口戦略を失敗してしまえば、不動産投資全体が失敗となってしまうので、是非最初から意識することをおすすめする。
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収益不動産購入時には次回購入者のことを考えることが重要
では出口戦略を意識した場合に、どのような点を考えていけば良いのだろうか？
まず物件購入時には、当たり前であるがいかに安く買うかが重要となってくる。
どんな物件であれ安く買うことができれば、出口戦略で失敗する可能性は極めて低くなる。
同時に考えなければいけないのが、次回購入する人が銀行から融資を受けられる条件。
たとえば一棟RC物件であれば、築30年を超えてくると銀行から融資が難しくなってしまうため、売却時には築27年以下となることが望ましい。
築27年であれば耐用年数の残りが20年あるので、最低でも20年以上の融資を受けられる可能性がある。
売却までには数年間保有することになると思うので、やはり狙うとすれば20年前後の物件が良いだろう。
もちろん築年数にこだわりすぎて割高な物件や利回りが低い物件を買ってしまっては意味がないので、このあたりはバランスになってくるが、次回購入者のことを考えるだけでも物件の選び方は変わってくる。
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収益不動産保有時に意識すること
物件保有時には、高い家賃で満室経営することを心掛けたい。
なかなか満室にするのは簡単ではなく、90%以上入居してキャッシュフローが回っているとそこで満足してしまう人が多いが、売却を見据えるなら満室の状態を維持しておくことが望ましい。
自分から売却しようとしていなくても、いつその物件を買いたいという人が現れるかわからないので、いつでも対応できるようにしてようにしよう。
シンプルで当たり前のことだはあるが、物件購入時と保有時にこれらを意識して徹底していくことで、高く売却できる可能性は高くなるだろう。
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まとめ
収益不動産の出口戦略とは、物件の売却を指すことがほとんど。
出口戦略次第で投資は成功にも失敗にもなる重要なものではなるが、あまり意識していない人も多い。
当たり前のことであるが購入時には次回購入者のことを考えながら安く買い、保有時には常に満室経営を目指すことが重要となる。
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