札幌での不動産投資は競争が激しく収益が出ないという話を聞いたことがある人は多いとは思うが、実際に札幌に収益不動産を持っている経験から言うと、投資する価値は十分にあると考えている。
ここでは札幌の収益不動産投資の現状や実態についてみていきたいと思う。
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目次
札幌の人口は約2百万人で賃貸需要は強い
札幌の2018年4月時点での人口は約2百万人で東京、横浜、大阪、名古屋に次いで第5位となっている。
賃貸需要を考えるときには当然であるが人口の多さは重要であり、札幌より人口の多い都市と比較すると土地の価格も安いため、利回りが高くキャッシュフローは出しやすいと言えるだろう。
⇒【不動産投資の立地の考え方】
札幌の広告料は家賃の5ヶ月分？
札幌の広告料は家賃の5ヶ月分というような話を聞いたことがあるかもしれないが、確かに他の地域に比べると広告料は高いだろう。
単身向けのワンルームで家賃が3万円以下の物件、かつ賃貸需要があまりないような地域絵あれば広告料が5ヶ月といったこともあるようだが、広告料の相場については事前に調べることができるし、それを考慮に入れた上で収益計算を行っていれば、広告料が高いからと言って避ける必要はない。
札幌でも2・３ヶ月の広告料で入居は決まる
私が保有している物件はファミリータイプで家賃は5万円程度であるが、広告料は2ヶ月～3ヶ月で決まっており、満室に近い稼働率となっている。
空室率が低く、繁忙期であれば2ヶ月分の広告料で決めることもできるし、空室が増えてきたり、繁忙期でなければ広告料を3ヶ月にしたりして柔軟に対応している。
広告料2ヶ月という水準であれば、他の地方都市とあまり大差はないはずだ。
札幌の不動産管理・委託手数料相場は安い？
札幌は物件や地域によっては、広告料は高いかもしれないが、その分不動産管理会社に支払う管理手数料は割安である。
私が管理をお願いしている会社には1戸当たり1,000円のコストで、家賃相場から考えると2％の水準である。
管理手数料が割安であるため、表面利回り以上にキャッシュフローは出しやすい。
札幌は外国人観光客からも人気、民泊ビジネスの可能性
札幌は外国人観光客からも人気が高く、賃貸需要のみならず宿泊の需要も高いと言えるだろう。
やや手続きは複雑にはなってしまうが、Airbnbなどの民泊ビジネスも検討してみる価値は十分あるだろう。
収益化のポイントが複数あるというもの、不動産投資を行うにあたっては重要である。
北海道地震の影響はなく、むしろチャンス？
2018年9月に北海道地震が発生して、短期的には観光客が減少したりというような影響はあるかもしれないが、政府も復興支援を行うなど、長期的な影響は少ないと考えている。
むしろそんな時にこそ、しっかりと物件の管理を行っていれば、退去する可能性は少ないし、反対に新規で入居者を見つけるチャンスともいえるだろう。
実際に私の物件でも、地震の直後に入居希望者が現れて、満室となっている。
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札幌の収益不動産投資まとめ
札幌は人口も多く、外国人観光客からも人気が高いため、賃貸需要や民泊需要は非常に大きい地域であることは間違いない。
他の大都市と比べると地価も安いため、高利回りの不動産物件やキャッシュフローが出る物件は見つけやすいと言えるだろう。
広告料の相場は他の地方都市と比べると多少高いかもしれないが、それは事前に調べることができるので、それでも収益が出るのであれば、投資を検討する価値は十分にあるだろう。
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