三井住友銀行はメガバンクの中でも積極的に不動産投資向けに融資を行っていたが、スルガ銀行の不正融資問題をきかっけとして融資の状況は厳しくなっている。
新規の取引の場合、金利は1.5%前後、融資期間は原則耐用年数以内、自己資金は10%程度必要であったが、ここ最近は20%～30％求められるケースも出てきている。
ここでは三井住友銀行の条件について細かく見ていきたいと思う。
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目次
三井住友銀行の融資エリア、年収、金融資産
三井住友銀行は日本全国に支店があるため、基本的には全国が融資対象エリアとなる。もし支店がないエリアの融資を希望する場合には、応相談となっている。
サラリーマンの場合、融資審査の土台に乗ってくる年収は最低1,000万円以上であり、金融資産もそれなりの金額、最低でも1,000万円は必要になってくるだろう。
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三井住友銀行の融資対象不動産
三井住友銀行が融資をする対象物件は基本的にアパートやマンションなどの集合住宅。
戸建てや区分マンションなどは共同担保があれば検討してくれることはあるが、基本的には金額も安いこともあり、融資は積極的ではない。
テナントなど特殊な不動産投資に対しての融資は消極的であり、難しいと考えたほうが良いだろう。
三井住友銀行の不動産向け融資金利
三井住友銀行が新規で不動産向けの融資を行う場合、目安となる金利は1.5％となる。ここ最近では最初の5年間を固定金利とすることによって、金利を多少下げることが可能となっている。
取引実績を積んでいけば、その後の融資では1.0％を切る水準で不動産向けに融資を受けられる可能性があり、不動産投資家としては是非とも使いたい金融機関の一つである。
三井住友銀行の融資可能年数
三井住友銀行が不動産向けに融資を行う場合の融資期間は原則対応用年数以内となるので、木造は22年、重量鉄骨（S造）は34年、鉄筋コンクリート（RC）は47年の耐用年数から築年数を引きいたものが最大の融資可能年数となる。
新築の場合は最大で30年～35年。
三井住友銀行の担保評価方法
三井住友銀行の担保評価は基本的に積算評価で行う。土地は相続税路線価に㎡数をかけたものから、土地の形状によって多少の修正を加える。建物に関しては再調達価格を適用する。
そのため今までは地方の築浅のRC物件に対して積極的に融資を行ってきた。
三井住友銀行の収支計算
三井住友銀行の収支計算は、現況のキャッシュフローに掛け目をかけて、返済金額を考慮してキャッシュフローが出るかで見てくる。
掛け目は地方で20％、都心で5％～10％というイメージでり、満室想定ではなく現況に対しての掛け目であるので、地方は相当厳しくなってきている。
三井住友銀行フルローンの可能性
三井住友銀行は従来は積算評価が高くキャッシュフローが出る不動産物件に対してはフルローンを出すことがあったが、ここ最近では最大で30％程度の自己資金を求めるようになってきている。
もし共同担保として入れられる物件があるのであれば、現在でもフルローンを受けられる可能性はあるかもしれない。
三井住友銀行の保有物件に対する評価方法
三井住友銀行の保有物件に対する評価は、収益性よりも債務超過に陥ってないかを重視する傾向にある。
築古の不動産物件を保有している場合、特に耐用年数を超えている場合には、掛け目が入ってマイナスの評価となることがある。
収支についてはあまり気にしてはいない印象。
まとめ
メガバンクの中でも不動産向け融資に積極的であった三井住友銀行も、自己資金の投入を多めに求めてくるなど、融資の状況は厳しくなってきている印象。
支店によっても状況は異なるので、詳細については確認してみてほしい。
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