不動産投資家の中には都市ガスではなくプロパンガスを利用している人は多いが、契約の見直しや業者の切り替えを行うことで大きなメリットを得ることができる。
プロパンガスの場合は業者がエアコンやウォシュレットなどの設備を供給し、それらの設備は10年～15年で償却していく形となる。そのため償却年数が経過していればしているほど、契約の見直しや業者の切り替えでメリットを出すことが可能。
もちろん高額の設備を導入すれば、その分入居者のガス料金は高くなってしまうため、うまくバランスを取る必要があるのだが、一度契約内容を見直してメリットが出ないかは検討した方が良いだろう。
ここではその方法やコツを紹介していきたいと思う。
目次
既存業者が一番メリット出しやすい
プロパンガス業者からメリットを最も引き出すには、既存の業者と交渉するのが最も効果的である。
入居者の利用がどの程度あるのかも正確に把握しているため、今後の売上などを正確に見通すことが可能である。
ただプロパンガス業者も無駄な費用は負担したくないため、自ら提案してくることなく、また相見積もりを取って本気で切り替えする可能性があることを示した方が良い。
管理会社経由ではなく直接交渉
プロパンガス業者の切り替えを検討するのであれば、管理会社経由ではなく直接業者と交渉した方がよい。
管理会社経由見積もりを取ってしまと、管理会社が現金で還元を受ける可能性があり、オーナーのメリットが大きく減ってしまう。
多少手間はかかってはしまうが、インターネットで調べたり、知り合いから紹介してもらったりして、直接交渉した方が良い。
⇒【管理会社の収益構造を解説】
業者切り替えのために準備するもの
実際にプロパンガスの切り替えを検討するには、現在の契約書と料金表を準備する必要がある。
契約書は手元にあるが、なければ業者から取り寄せ、料金表は業者しか持っていないので、要求すれば開示してくれる。
他の業者から切り替えた際の見積もりを貰う場合にも、契約書と料金表があった方がより正確な計算ができるため、オーナーにとってのメリットも大きくなるだろう。
エアコン・ウォシュレットなど設備導入
プロパンガスの切り替えでオーナーが受けるメリットとして一般的なのが、エアコン・ウォシュレット・テレビモニターフォンなどの設備を導入することである。
所有している物件の空室が多い場合には、これらの設備を導入することで物件の魅力がアップするので効果的である。
ただ物件が満室だったり空室が少ない場合には、設備を導入することで退去が少なくなる可能性はあるものの、他の形で還元してもらう方法を検討した方が良いだろう。
現金で還元
今回私も交渉してみて驚いたのだが、現金で支払ってくれるケースも存在する。もしかしたらエリアによる特性もあるのかもしれないが、交渉中の現在でも1戸あたり3万円～5万円という提案が出てきている。
ただプロパンガス業者としても現金で支払うことには多少抵抗があり、私が交渉しているエリアでは5万円が限界のようだ。それ以上メリットを出したい場合には、現金と設備導入を併用する形となる。
業務委託手数料で毎月還元
ここまでやっているオーナーは少ないと思うが、実は「業務委託手数料」という形で、毎月の利用料金の一部をバックしてもらう方法もある。
どの程度バックしてもらうかは交渉やガス料金次第にはなってくるが、10％くらいであれば引き出せる可能性はありそうだ。特に既存業者からは「業務委託手数料」を引き出せる可能性は高い。
なぜなら、プロパンガス業者を切り替えする際には、入居者のガス料金を多少値引きすることが多く、その分を「業務委託手数料」としてオーナーに還元することができるからである。
既存入居者のガス料金への影響
プロパンガス業者から還元してもらうと、その分入居者のガス料金が高くなってしまう点は忘れてはならない。
現在のガス料金が高額なのであれば多くの還元交渉を行うことができるが、都市ガスだったり安い料金からの切り替えであると、メリットを出すのは難しいと言えるだろう。
業者の切り替えを行う場合にも、既存入居者は最低でも同じ料金でやってもらうことを保証してもらった方が良いが、プロパンガスは「原料調達制度」という形で、不透明に値上げすることもできてしまう。
そのため既存入居者の価格据え置きや値引きが期間限定ではないことは、しっかりと確認した方が良いだろう。
まとめ
プロパンガス業者の切り替えは不動産投資家にとってメリットが大きいため、積極的に検討していきたい事項の1つである。
「設備導入」だけでなく、「現金」や「業務委託手数料」としての還元も可能ではあるが、知識がないと最大限のメリットを受けられない可能性があるので、しっかりと準備をして進めたい。
ただメリットを取りすぎると入居者のガス料金が上がってしまい、退去や空室期間が長くなってしまう点は要注意。
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