「区分所有マンション」「戸建」の不動産投資で利益を上げるための王道の方法に、投資用で買って実需向けに販売するというものがある。投資家向けへの販売価格は市場より安く、居住用の実需向けは販売価格が高いので、その差を利用した方法となる。
ここではその詳細についてみていきたいと思う。
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「投資用」より「居住用」の方が需要が多い
不動産の世界には主に「投資用」で購入する人と、「居住用」に購入する人が存在する。不動産投資を検討している人はもちろん「投資用」となるのだが、不動産での需要としては「居住用」の方が多く、価格も高くなりやすい。
「投資用」不動産では居住者がいる状態で販売に出す「オーナーチェンジ物件」というのがあるが、これに興味を示すのは「投資用」で探している人だけであり、「居住用」の人たちが購入することはない。
「居住用」の方が高く売却できる
「オーナーチェンジ物件」は、これから不動産投資をはじめる投資家にとっては最初から家賃収入を得ることができるため魅力的な物件となるが、実は販売する方からしたら対象が「投資用」に限定されてしまい、高値での売却ができないケースが多い。
もし住宅ローンの対象となるような「区分所有マンション」や「戸建」であれば、空室の状態で「居住用」で探している人たちに販売した方が、高値で売却できる可能性は高い。「居住用」であれば家賃収入に対する利回りという「投資用」の視点がなく、住宅ローンが組める範囲内で気に入ってもらえれば購入してくれることが多い。
「投資用」で買って「居住用」で売る
この「投資用」と「居住用」の価格差をうまく利用して不動産投資をするのであれば、まず「投資用」として「オーナーチェンジ物件」を購入し、家賃収入を得ながら数年間保有。そして退去した際にしっかりとリフォームをして「居住用」に販売することができれば、不動産売却益を得られる可能性は高い。
「区分所有マンション」や「戸建」の不動産投資で将来的な売却を見据えるのであれば、この方法を検討してみると面白いだろう。
「居住用」販売を見据えた「区分所有マンション」投資
一般的に「区分所有マンション」投資では、相当安く購入できない限りは成功することは難しいが、このように「居住用」の販売を目指すのであれば最終的に利益を上がられる可能性は高くなる。
「オーナーチェンジ物件」で居住者がいる間はキャッシュフローはマイナスになるかもしれないが、数年後に退去になった時に「居住用」で販売することができれば、保有期間中のキャッシュフローのマイナス以上の利益を出せる可能性がある。
まとめ
不動産を購入する人には「投資用」と「居住用」の2種類の人がいて、「投資用」の方が安く、「居住用」の方が高いのが一般的である。この価格差をうまく利用することができれば、不動産投資で利益を上げることが可能となる。
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