2018年までは短期間で数億円規模の不動産を取得するサラリーマンが多かったが、多くの人は「一法人一物件スキーム」を利用していた。
「一法人一物件スキーム」では物件を購入するごとに法人を新設し、銀行ごとに法人を使い分けるスキームで、代表者が個人保証を入れても銀行にはわからないことを利用した悪質なものである。
ところが2019年に入って「一法人一物件スキーム」が銀行にばれ、一括返済を求められたり高額な金利を求められるケースが相次いでいる。ここではその詳細についてみていきたいと思う。
「一法人一物件スキーム」発覚の経緯と対応
「一法人一物件スキーム」では代表者の個人保証を無限に行うことが特徴であったが、ここにきて金融機関にばれて問題になっているという話をよく聞くようになった。以前は確かに個人保証の有無は金融機関にわかりにくい状況であったが、ここにきて金融庁が不動産の不正融資を問題視しており、金融機関も真剣に調べざるを得ないという状況になっている。
金融機関も「一法人一物件スキーム」の事実を知ってしまった以上、通常の債権として放置しておくことはできず、リスク管理のために一括返済を求めたり、金利をリスクに見合った水準まで上げざるを得ないという状況になっている。
「一法人一物件スキーム」で割高な物件を購入
「一法人一物件スキーム」では安い金利で融資を受けることによってキャッシュフローが回っているように見えていたが、実際に購入している物件は三為業者から割高に買わされたものである。
購入直後は空室保証があったりして特に問題はなかったが、時間がたつにつれて空室が増えたり、修繕費がかさんだりして、賃貸経営が難しくなっている物件が多い。そのような状況の中で「一法人一物件スキーム」が金融機関にばれ、一括返済を求められたり、金利引き上げの話が来たりして、オーナーは非常に苦しい状況となっている。
物件売却しても残債の返済が困難
銀行から一括返済を求められた場合には、物件を売却して残債を返済する以外選択肢はない。しかしながら、三為業者から割高に購入させられた物件であるため、物件を売却しても残債を返却することは難しい。
これに加えて2019年に入って物件価格は下落しており、状況はますます厳しくなっている。特に地方の物件に関しては、価格の値下がりが顕著であり、待てば待つほど赤字が拡大する状況となっている。
金利上昇でキャッシュフローは赤字
一括返済を求められなくても、リスクに見合った金利に上げられたという話も聞く。1%前後で借りていたものが、4%以上になったというケースもあるようだ。
1%の金利であればキャッシュフローはプラスであったが、4%となれば一気に厳しくなることは想像に難くないだろう。「一法人一物件スキーム」では、一括返済したくても残債以下でしか売却ができない、金利を上げられたらキャッシュフローはマイナスといずれにせよ苦しい状況となっている。
まとめ
2019年は「一法人一物件スキーム」が大きな問題となって、破綻する大家が続出することが予想される。そうなれば売りに出される物件が増えて、さらなる価格下落の要因となることだろう。
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