不動産賃貸経営で収益を拡大していくためには、空室率を下げて家賃収入を最大化するのと同時に、キャッシュアウトを伴う経費を圧縮していく必要がある。
不動産における経費の中で大きなものには、減価償却費と金融機関への金利支払いがあるが、減価償却費は物件取得後にコントロールすることができず、またキャッシュアウトを伴わない経費であるため、アパートローンの金利を引き下げることが重要となる。
ここではアパートローンの金利を引き下げる方法についてみていきたいと思う。
金融機関に対する金利交渉
アパートローンの金利を引き下げるためにまずやるべきことは、借入している金融機関に対する金利交渉である。手数料や違約金、借り換えの手間などを考えるとこの方法が一番効率が良い場合は多い。
アパートローンの金利は金融機関側から引き下げの提案をしてくることはまずないので、投資家側から交渉を仕掛けなくてはならない。だが金融機関側にとってもアパートローンの金利は収益源であるため、交渉をしたからと言って必ず金利が下がるわけではなく、多くの場合は交渉失敗となるだろう。
しなしながら金利交渉を行ったからと言って、今より金利が高くなったり、早期返済を求められることはないので、トライするメリットは大きい。
金利交渉に必要な資料
アパートローンの金利交渉をやったことが無いという不動産投資家は意外と多く、どのように進めていけばよいのかわからないという人も多いことだろう。必ず必要となるのが「確定申告」と「物件運営状況資料」である。
「確定申告」では不動産賃貸事業が黒字なのか赤字なのかを判断することができる。「確定申告」は黒字で税金を納めている方が金利交渉はしやすいのだが、赤字だからと言って金利交渉ができないというわけではない。ただ赤字の内容をしっかりと説明する必要はある。
たとえば不動産を取得した1年目であれば不動産取得税が発生するので、ほとんどのケースは赤字となってしまう。また2年目以降でも大規模修繕を行ったり、減価償却費が大きいなどの理由がしっかりあれば問題はない。減価償却費については実際のキャッシュアウトが発生していないので、「確定申告上」は赤字であっても、銀行口座の残高が増えていることがわかれば、プラスの評価となることもある。
「物件運営状況資料」では、しっかりと不動産賃貸経営を行うことができるのかを説明する。不動産管理会社を起用しているのであれば、毎月送付されてくる明細でも問題はないが、空室率が一目でわかるように資料をまとめたほうが印象は良くなるだろう。
これらの資料を準備した上で、金融機関の担当者に電話して、金利交渉に応じてくれないか相談してみると良い。
金利交渉のコツ・方法
金融機関の立場からすれば金利引き下げは収益の悪化につながるので、応じたくないというのが本音である。そしてそれを対応する担当者も、ノルマが厳しい中で新規の案件を対応したいという気持ちがあり、自分の成果に繋がらない金利引き下げ交渉には消極的である。
そのため担当者が応じてくれやすいように、銀行側にとっても何らかのメリットを提示することが重要である。たとえば定期預金の金額を増やしたり、クレジットカードを作成したり、投資信託などの金融商品を購入したり、等。
これであれば担当者の成果にもつながるし、金利交渉に応じるモチベーションとなる。最終的に金利が下がるかは審査部の判断になると思うが、担当者だけでも味方につけておくことは重要。
クレジットカードの作成や金融商品の購入はコストがかかってしまうが、金額が大きいアパートローンで金利を引き下げることができれば、それ以上のメリットを得ることができるだろう。
他の金融機関への借り換え
既存の金融機関への金利交渉がうまくいかなかった時のために、他の金融機関への借り換えを検討することが重要である。また金利交渉を成功させるためにも、他の金融機関に借り換える可能性があることを匂わせるのは重要であり、できる限り同時並行で進めることをおすすめする。ただ金利交渉になれていない人にとって、複数の金融機関と借り換え交渉を行うのは難しいだろう。そんな人におすすめのサービスが「モゲチェック」で、インターネット上で無料で借り換え診断を行うことができる。
「モゲチェック」は700の金融機関と取引実績があり、その中でも最適の金融機関を紹介してくれる。金融機関が「モゲチェック」に対して手数料を支払っているわけではないので、投資家にとって最適な条件を提示してくれるので安心して欲しい。現在は特別金利で1.575%～とアパートローンとしては魅力的な水準。「モゲチェック」は完全成功報酬制で、借り換えができた場合にのみ金利削減額の10%（税別）が費用として発生してくるので、まずは無料診断を行ってみると良いだろう。
「モゲチェック」であれば一括で複数の金融機関と借り換え交渉をすることができ、また既存の金融機関の金利交渉が成功した際にも、自分が直接交渉しているわけではないので、借り換えを断りやすいというメリットがある。
まとめ
アパートローン金利を下げるには、金利交渉するか借り換えをするかの二択となるが、同時並行で進めることをおすすめしたい。既存の金融機関への金利交渉は自分で行うしかないが、借り換え交渉は「モゲチェック」という便利なサービスがあるので、まずは無料のWeb診断を行ってみると良いだろう。
借り換えできる可能性があるかわかるだけでも、金利交渉を有利に進めることができる。
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