不動産投資で目標とすべき利回りは、立地・築年数・構造・借入金利などによって異なるが、一般的には10%以上は目指したい。ここでは利回りの考え方、表面利回りと実質利回りの違い、イールドギャップなど不動産投資をはじめるにあたっては必ず知っておくべき知識について解説していきたいと思う。
不動産投資の利回り最低ライン
不動産投資の利回り最低ラインとして、10%は目指したいところではあるが、都内の新築物件であればこの利回りは現実的ではない。利回りというのはエリア・築年数・構造によってある程度の相場があるので、それと比較して高い・低いを比較していかないと、非現実的な希望となってしまい、不動産業者からも相手にされず、物件を購入することは難しいだろう。
都内・新築のように資産価値の高い不動産であれば利回りは低くなり、地方・築古のように資産価値の低い不動産であれば利回りは高くなる。10%は目指すべき一つのラインとはなるが、まずは自分がどういう戦略で不動産投資を行っていくのか、目指すべきゴールはどこなのかをしっかりと決める必要がある。
表面利回りと実質利回り
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、一般的に利回りは「表面利回り」を指すことが多い。
「表面利回り」は年間の満室想定家賃収入を物件価格で割って算出できる。たとえば年間の満室想定家賃収入が1,000万円、物件価格が1億円だと「表面利回り」は10%となる。「表面利回り」は不動産投資の収益性を簡易的に表すのに優れているため、頻繁に使われるが、この数字だけに注目して物件を購入してしまうと、思ったより手残りが少ないということがあるため注意が必要だ。
「実質利回り」は「表面利回り」に対して購入時にかかる諸経費、年間で発生する諸経費を考慮したもので、その名前の通り実質の利回りを表す。たとえば先の例で、購入時にかかる諸経費が700万円（平均的に物件価格の7%）、年間で発生する諸経費を200万円とすると、「実質利回り」は7.47%となる。
計算式：（1,000万円－200万円）÷（1億円＋700万円）
表面利回りに要注意
「表面利回り」は簡易的に収益性を計算する指標としては便利である一方で、実態の手残りは詳細をみていかないとわからないので、注意が必要である。よくあるのが「表面利回り」の家賃収入には入居者から徴収する水道光熱費が含まれているが、これはそのまま支払いが発生するものであるため、収入だけカウントすると「表面利回り」は高くなってしまう。
あくまで「表面利回り」は最初の段階で不動産物件を選別するための指標として考え、そこをクリアしたものについては資料をと取り寄せて「実質利回り」を計算することが重要となる。
イールドギャップの重要性
「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて理解したところで、利回りと同じくらい重要である「イールドギャップ」について説明していきたい。一般的に目標とすべき「表面利回り」は10%という話をしたが、不動産投資ではほとんどの場合、金融機関から融資を受けるため、借入金利も重要となる。そこで重要となるのが「イールドギャップ」という指標だ。
「イールドギャップ」とは「表面利回り」から「借入金利」を引いたものである。たとえば、「表面利回り」が10%で「借入金利」が3%だと、「イールドギャップ」は7%ということになる。
不動産投資において銀行融資は一体のものであるため、「イールドギャップ」の概念は非常に重要である。
イールドギャップの注意点
「イールドギャップ」は重要な指標ではあるものの、こちらも完ぺきなものではないので注意が必要だ。銀行借入も期間によって返済金額やキャッシュフローが大きく異なるので、「イールドギャップ」だけで投資判断をするのも危険である。
「イールドギャップ」の目安としては7%以上を目指したいが、これもエリア・築年数・構造・借入期間によって目指すべき数字は大きく異なってくる。ただ不動産価格の90%以上を銀行融資で賄うのであれば、最低でも7%以上は欲しいところである。
まとめ
不動産投資における利回りの最低ラインは10%を目標としたいが、さまざまな要素によって変わってくるため一概には言うことができない。また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があるので、「表面利回り」だけで判断するのは危険。
また不動産投資は銀行融資が密接に関わってくるので、利回りだけでなく「イールドギャップ」も意識していくと良いだろう。
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