サラリーマンが不動産投資を行う際、必ず確認する項目に「利回り」というものがある。この「利回り」の大小がその後の不動産投資の収益を左右する、最も重要な指標と一つと言うことができる。
不動産の購入をする際には、多くのマイソクなどの資料に目を通すことになると思うが、まずはこの「利回り」に対する自分の基準を持っていれば、検討に値しないような物件に時間を無駄に使うことがなくなり、効率的に不動産を探すことが可能となる。
ここでは「利回り」について解説していこうと思う。
目次
利回りとは？物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合。収益性を表す指標。
「利回り」とは、物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を表したもので、通常%で記載される。利回りは不動産物件の収益性を表し、家賃収入によるインカムゲインをメインとした不動産投資家にとっては、最も重要な指標の一つとなる。
「利回り」は高いほうが良いが、地域・時期・築年数・物件構造などによって平均となる利回りは異なるため、一般的な目安となる数字は存在しない。都内の一等地であれば3%前後の物件や、地方のボロ物件であれば20%を超える物件など、さまざまな「利回り」の不動産が存在する。
その地域の平均的な「利回り」より大幅に高い物件が出た際には、何かしらの重大な問題を抱えている可能性がある点には、注意が必要だ。不動産投資において「利回り」は高いに越したことはないが、「利回り」が不動産投資の全てではないことは覚えておいて欲しい。
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表面利回りと実質利回りの違いとは？使い分け方とは？
「利回り」には、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がある。
「表面利回り」は先に説明した、物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を表したもので、不動産物件の大まかな収益性を判断するのに役立つ。
「実質利回り」は、物件購入価格に仲介手数料や不動産取得税などの諸経費を足した金額に対する、家賃収入から不動産会社に支払う管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた金額の割合を表したもの。「表面利回り」よりは低くなり、その不動産の実際の収益性を把握するのに役立つ。
マイソクなどの不動産物件資料には、通常「表面利回り」が記載される。そのため、まずは「表面利回り」を最初の目安として判断し、気になる物件は詳細な「実質利回り」を計算した方が良い。
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表面利回りは操作が可能？その具体的な方法とは？積算価格とのバランスが重要？
「表面利回り」は操作しようと思えば簡単に操作することができる。例えば入居者から水道料金を徴収していて、オーナーが水道会社に支払いしている場合、利益は残らないにも関わらず、入居者からの水道料金のみを家賃収入として記載しているケースがあったりする。
そのため「表面利回り」は魅力的だが、「実質利回り」では投資基準にあわない不動産物件は多い。不動産投資で失敗しないためには、両者の違いを明確に理解して、計算できるようにする必要がある。
不動産投資において、キャッシュフローを重視するのであれば「利回り」は最重要項目となる。しかしながら、不動産投資においては土地と建物の資産性を表す積算価格も重要であるため、「利回り」と積算価格のバランスが良い物件を取得していくことが望ましい。
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利回りの詳細をサラリーマン不動産投資家にわかりやすく解説まとめ
サラリーマンが不動産投資をはじめるのであれば、まず最初に「利回り」について理解する必要がある。そして「表面」と「実質」に違もしっかりと理解をして、それぞれ正確に計算できなければならない。逆に言えばこれらを理解せずに不動産投資を行うと、失敗する可能性が高くなる。
是非「利回り」を理解して、不動産投資を成功させて欲しい。
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