「空室保証」とは、不動産業者が売主となる場合に買主に対して一定期間の家賃収入を保証することを言う。
銀行に対しては空室率が低いように見せて融資を引き出しやすくなり、また買主は購入後から満室想定に近い家賃収入を得られるというメリットがある。
しかしながら「空室保証」にもデメリットがあるので注意が必要だ。
ここでは「空室保証」のメリット・デメリット、注意点についてみていきたいと思う。
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「空室保証」のメリット
「空室保証」は三為業者と呼ばれるような不動産業者が、サラリーマン向けに物件を販売する際に頻繁に行われてきた。
「空室保証」のメリットはレントロール上入居率が高いように見えるため、金融機関の融資が引き出しやすくなったり、買主も購入後すぐに満室想定に近い家賃収入を得ることができるため、不動産賃貸経営を安心してはじめることができる。
不動産投資をこれからはじめる人にとっては、「空室保証」を魅力的だと思う人も多いだろう。
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「空室保証」のメリットと注意点
ただ「空室保証」にもデメリットがあるので、注意する必要がある。
まず三為業者の「空室保証」は期間が半年や1年と決まっており、また保証する家賃も100%ではないことも多い。
「空室保証」期間中に実際に入居者が決まれば問題はないのだが、入居者が決まらないと空室となってしまい、「空室保証」の割合が大きければ大きいほど期間終了後の影響は大きくなる。
また「空室保証」を行うことによって金融機関からの融資は引き出しやすくなるのだが、本来であれば融資がつかないような物件に融資がついてしまい、購入してしまっているという可能性もある。
最後に「空室保証」は三為業者が費用を負担しているように見えるが、その費用の原資は販売による利益から捻出されている。
三為業者は不動産物件を販売することによって、20%～30％の利益を得ているというケースもあり、「空室保証」による費用負担は大したことはない。
「空室保証」は買主にとってメリットがあるという風に見えてしまいがちではなるが、三為業者が不動産物件を販売しやすくするためにやっているということは忘れてはいけない。
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「空室保証」期間は不動産業者が積極的に入居付けを行う理由
三為業者が「空室保証」を行っている期間は、入居者付けを積極的にやってくれることが多い。
たとえば1年間の「空室保証」を行っている場合、3ヶ月の広告料を支払ったとしても三為業者としては早く空室を埋めたほうがメリットは大きい。
ただ注意しなければならないのは、「空室保証」も終了が迫ってくると、三為業者も高い広告料を支払うメリットが無くなってくるので、空室のまま終了する可能性が高いということは認識しておいた方が良いだろう。
もし不動産業者と交渉することができるのであれば、「空室保証」期間の家賃分を価格から減額してもらった方が、買い手側のメリットは大きくなる。
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まとめ
「空室保証」は金融機関からの融資が出やすくなったり、購入後すぐに満室想定に近い家賃収入を得ることができることから、買主にとってメリットが大きいように思えるが、デメリットもあることはしっかりと認識しておいた方が良いだろう。
デメリットはあるものの、はじめて不動産投資を行う人にとって「空室保証」は安心材料となるので、それを上回るメリットがあると判断できれば、、「空室保証」のある不動産を購入することを否定するものではないし、私も実際に購入した経験がある。
色々な要素を考えながら、判断していくと良いだろう。
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