サラリーマンが不動産投資を行う理由には、家賃収入で生活していきたい、不動産市況が良い時には値上がり益を得たいなどがあげられると思う。
ではそのような動機で不動産投資をはじめるサラリーマンに適したスタイルにはどのようなものがあるのだろうか？サラリーマンは家賃収入を得つつ、不動産市況が好調の時には物件を売却して売却益を得るというスタイルが適していると考える。
なぜその不動産投資スタイルがサラリーマンに適しているのかについて紹介していきたいと思う。
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目次
銀行借入によるレバレッジで不動産投資。サラリーマンが不動産投資をするべき最大の理由。
サラリーマンが不動産投資に適している最大の理由は、属性を利用して銀行借入を利用できる点である。銀行から借りた他人のお金で利益を上がられるというのは、投資としてのメリットが大きい。これをレバレッジという。
通常であれば不動産物件価格の10%～20％程度の自己資金、場合によってはフルローンやオーバーローンで不動産物件を購入することが可能となる。そのため不動産投資の表面利回りは数％であっても、自己資金に対するリターンと言う意味では、税引後であっても10％以上のリターンを期待することができる。これがフルローンやオーバーローンであれば、自己資金に対するリターンは無限大とすることも可能。
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サラリーマン不動産投資家は物件価格が下落して債務超過になってもローン返済を求められることがない。
銀行借入によって不動産投資を行い、不動産価格が下落してもローンの返済を求められることがない点は大きなメリットである。もし自己資金として入れた金額以上に不動産価格が値下がりして、債務超過の状態になっても、返済の必要はなく、その評価損は銀行がリスクを負担してくれる形となる。
これが株式投資の信用取引であれば、保有する株式の値洗いが悪化すれば、追加で自己資金の投入を求められるか、強制的に損切りされてしまう。
債務超過になっても銀行借入の返済を気にすることなく、投資を続けることができるというのは、きわめて異例であり、個人で不動産投資を行う最大の利点と言うことができる。
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不動産市況が悪くても家賃収入によるインカムゲインを確保可能。日本はイールドギャップが大きい。
サラリーマンが個人で不動産投資を行う場合には、いつまでに不動産物件を売却して投資元本を回収しなければいけないというような期限が決まっていない。そのため不動産市況が悪化して不動産価格が下落していても、その間も家賃収入からのインカムゲインを確保していれば、不動産投資で利益を積み上げることが可能となります。
現在の日本の不動産市場は、イールドギャップと呼ばれる不動産の利回りと銀行借入金利の差が非常に大きくなっているため、不動産を保有して賃貸に回すだけでも十分な賃料収入を得ることが可能となっています。
不動産ファンドであれば、元本を3年で回収しなければいけないという形で期限が決まっているため、個人投資家は時間的な制約がない点で不動産ファンドより有利に投資を進めることができます。
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不動市況が良い時には売却で値上がり益を得ることが可能。
不動産市況が良くなって物件価格が高騰した際には、個人投資家はいつでも不動産物件を売却することで売却益を確保することが可能となります。
不動産市況は一定の周期で好景気と不景気を繰り返しています。そのため過去の傾向から言えば、市況が悪い時は保有し続けて家賃収入で稼ぎ、市況が良い時は物件売却でも利益をあげるという戦略を取ることが可能です。
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【サラリーマンに適した不動産投資スタイル】を解説まとめ
サラリーマンが不動産投資を行う場合には、特別な理由や目的がない限りは、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙っていくことをおすすめする。他ではありえないような有利な銀行借入条件と、制限のない投資期間を最大限に活用することが可能となる。
このやり方で不動産投資を行っていけば、サラリーマンが不動産投資で失敗する可能性は限りなく低くなっていくだろう。
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