不動産市況が高騰している中、更地に新築で一棟マンション・アパートを建築する方法に注目が集まっている。中古物件とあまり利回りが変わらないのであれば、新築は賃貸需要も強いし、しばらくの間リフォームも不要となるため、おすすめの投資方法となる。
ここでは新築一棟マンション・アパートについてみていきたいと思う。
目次
新築マンション・アパートが中古物件の利回りより高くなる理由とは？ 中古物件は満室想定賃料から物件価格が決定する。
今の首都圏の中古マンション・アパートの利回りは平均で7%前後となっており、土地を安く仕入れることができれば、新築でマンション・アパートを建築した方が、利回りが高くなることもある。実際に最近は新築のマンションやアパートで9%前後の利回りを実現している投資家も多く、実現できるのであればおすすめの投資方法だ。
中古物件よりも新築物件の方が、回りが良くなるのはなぜだろうか？中古物件の場合は、表面利回りで評価されることが多く、満室想定賃料が不動産物件価格に大きく影響を与える。
一方で新築物件の場合には、物件価格は土地の価格と建物の価格の合計額となるため、土地や建物を安く仕上げることができれば、表面利回りは高くなる。
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不動産業者が販売する新築物件をおすすめしない理由とは？業者の利益が大きく、利回りが低くなりやすい。
今の中古物件の市況を考えた場合、新築マンション・アパートはおすすめではなるが、高利回りを実現するためには、不動産業者から完成した物件を購入するのではなく、土地から購入して建物を建築する必要がある。
不動産業者から新築物件を購入すると、不動産業者の利益が大きく乗せられているので、一般的には中古物件よりも利回りが悪くなることが多い。不動産業者は新築の方が入居付けも楽で、しばらくはリフォームが不要なためにキャッシュフローは多くなることをメリットとして強調してくるが、長期保有すれば家賃の下落もあるので、しっかりとシミュレーションをする必要がある。
新築物件をトライするのであれば、収益性や経験を考えても更地から新築していく方が良いだろう。
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新築物件では建築費用を安く抑えるのも重要。家賃収入が入ってくるまでに時間を要するため、しっかりと資金繰りの想定を。
新築物件では、建築費用を安く抑えることも重要なポイントとなる。2020年に東京オリンピックを控え、建築ラッシュで人手の確保も難しく、建築費用は上昇しつつある。このような状況では、手抜き工事を行う悪質な業者もいたりするので、注意が必要だ。
また更地から新築する場合には、土地の購入から建物を建築して家賃収入が入ってくるまでには、時間を要する。そのため銀行融資で新築物件を企画するためには、土地の決済を先に済ませるための工夫が必要となり、入居が決まるまでは金利だけを支払い続けてキャッシュフローがマイナスとなってしまう。
このような想定をしっかり行わずに新築物件に手を出してしまうと、資金繰りが厳しくなるので、注意しよう。
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【新築一棟マンション・アパート】土地から購入する不動産投資はサラリーマンにおすすめかまとめ
中古物件よりも高い利回りを実現できるのであれば、新築マンション・アパートは手堅くおすすめの投資方法である。ただ最初から新築物件を企画するのはレベルが高いので、ある程度投資経験を積んでからトライしてみるのが良いだろう。
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