多くのサラリーマンが銀行から継続的に融資を受けて、規模を拡大してサラリーマンをリタイアしたいと考えていることだろう。しかしながら、不動産投資では物件取得の方法を間違えてしまうと、その後融資を受けるのが難しくなってしまう。
ここでは銀行から継続的に不動産融資を受けるための方法について、みていきたいと思う。
目次
メガ大家と呼ばれる人たちがフルローンやオーバーローンで融資を受け続けるスキームとは？物件ごとに法人を設立？
不動産物件を多数保有するメガ大家と呼ばれる人たちには、フルローンやオーバーローンの融資を継続的に受けて、10億円以上の不動産を取得している人もいる。成功事例として本を出している人もいたりして、羨ましく思う人も多いだろう。
しかしながら、短期間で規模を拡大している人たちには、物件ごとに法人を設立して、他で物件を持っていることを隠しながら融資を受けていたりと、グレーな方法で資産規模を拡大している大家も多い。
だがこのやり方は今後大きく問題になって、使えなくなる可能性が高いだろう。出来る限り正攻法で拡大していくのをおすすめする。
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フルローンやオーバーローンを受けるには積算評価が高いほうが良い。東京より地方の物件の方が可能性が高い。
かつては積算評価が高ければ、フルローンやオーバーローンが出やすいという時期もあった。そのような時には積算評価が出やすい、地方の物件を取得することによって、追加で融資を受けることが容易であった。
しかしながら、現在では不動産の積算評価よりも、収益還元法を見ながら、オーナーの純資産や金融資産などを重視していく方向に変わりつつある。そして自己資金も物件価格の10%程度を求められることが一般的となっている。
それでもフルローンやオーバーローンがなくなったわけではなく、根気よく探せば地方銀行や信用金庫からフルローン・オーバーローンで融資を受けることは不可能ではない。その場合にも、積算評価が高いことが最低条件となることが多く、積算評価がでにくい東京の物件よりも、地方の物件の方が可能性は高いだろう。
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正攻法で不動産の規模を拡大してくためには？継続的に融資を受けるための方法やポイントとは？
正攻法で不動産の規模を拡大していくのであれば、賃貸需要がしっかりとあって、不動産市況が高騰した時には売却益も狙えるような立地の物件を買い進めていくのが一番良いと考える。
もちろん積算評価も高くて、利回りも高いことが重要とはなるが、全ての条件を満たそうとすると購入できる物件がほとんど無くなってしまうため、どこの条件は妥協していくのかは、事前に考えていた方が良いだろう。
どこかの条件を満たせていなくても、不動産投資の実績を積んで、しっかりと返済を行っていけば、銀行からの評価は高くなり、次回以降も融資を受けられる可能性は高くなる。そのためにも、家賃収入を無駄せずに、現金を多く保有していた方が有利になるので、その点は意識しておいてほしい。
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銀行から継続的に不動産融資を受けるための方法やポイントまとめ
不動産投資のおける銀行融資は、最大のメリットでもあり、規模を拡大してくにあたって最も重要なこととなる。巷にはグレーな方法で規模を拡大している大家も多いが、今後のことを考えると正攻法に行っていくのが良いだろう。
短期間に急拡大を目指すのではなく、実績を積みながら少しづつ拡大していく方が、リスクは低くなるだろう。
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