所有する不動産物件の空室を埋めるためには、客付け会社の営業マンに紹介してもらうことが重要となる。現在ではインターネットである程度物件を選定してから、不動産会社を訪問するという人も多くはなっているが、今なお営業マンの裁量次第で契約状況は大きくことなるものである。
ここでは客付け会社の営業マンに優先的に紹介してもらうためのコツや方法をみていきたいと思う。
目次
広告料が客付け会社の営業マンのモチベーションを決める。
不動産投資家が成約の際に支払う広告料は、営業マンのモチベーションに大きく影響を与えるものである。
客付け・入居者募集を行う営業マンは、厳しい営業ノルマを課されていることが多く、どれだけ多く売り上げを上げるのかということに焦点を当てている場合が多い。また、彼らは営業成績がダイレクトに給与に影響してくるため、契約に対するモチベーションは相当高いものがある。
部屋を探しにくる客の話を聞いて、部屋を紹介して実際に訪問してから入居の申し込みをしてもらうという作業は、物件のスペックに関わらず同じである。であれば営業マンの視点から言えば、家賃は安いより高いほうが良く、リフォームはきれいにされていて決まりやすい物件を好むことになる。
広告料の増額・減額はどのように行うべきか？
同じような立地で同じような物件スペック、同じような家賃の物件がある場合、客付けの営業マンは広告料が高い物件を優先的に案内していくことが多いといえる。広告料をなんとなく支払っている不動産投資かは多いが、これは営業マンの視点から考えてみれば、広告料がいかに重要かということは理解することができるだろう。
ただ広告料は不動産投資家にとって収益に影響を与える項目であることから、やみくもに高額な広告料を設定するというは賢いやり方ではない。入居が決まりやすい繁忙期などは相場並みの広告料とし、繁忙期を逃して空室が埋まらない場合には広告料をあげるなど、工夫をしていくのが良いだろう。
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不動産管理会社と客付け会社の広告料の取り分を確認。営業マンへのインセンティブ・報奨金も有効。
広告料を増額する場合には、不動産管理会社と客付け会社でどのような取り分になっているかも確認しておくことが重要である。せっかく広告料を増額しても、不動産管理会社がそのまま取っていってしまうのであれば、客付け会社の営業マンには還元されず、広告料増額の効果が期待できない。
このあたりは不親切で少し悪徳な不動産管理会社であれば、不動産投資家の利益を考えずに自らの利益を優先することもあるので、注意が必要だ。
また効果的な方法として、契約を決めた営業マンに直接謝礼を渡すという方法も有効なケースがある。不動産会社によってはこの方法を禁止している場合も多いので、営業マンと仲良くなればそのあたりの取扱いについて聞いてみるのも良いだろう。
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客付け・入居者募集を行う会社の営業マンに優先的に紹介してもらうためのコツや方法を解説まとめ
営業マンにとって広告料はかなり重要な要素となってくるので、空室の状況などに応じて柔軟に対応していくことが、空室対策では重要となる。営業マンと仲良くなれば、より効果の高い手段を取ることが可能となるため、不動産会社には定期的に訪問して、状況を聞き出すと良いだろう。
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