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【不動産投資物件選び方】サラリーマンが購入すべき物件の条件、積算価格・出口戦略(売却)。計算方法、考え方、調べ方。貸借対照表(バランスシート)上の債務超過に注意。

サラリーマンが不動産投資を行う際に、重要となるのが購入物件の利回りだ。たが利回りだけを追い求めれば、不動産投資で成功できるかと言えば、必ずしもそうとは限らない。今後不動産投資でサラリーマンを卒業できるレベルまでのキャッシュフローをつみ上げたいのであれば、複数の不動産を所有する必要があるだろう。そのためには継続的に銀行融資が組める状況になければならない。

銀行によって不動産の評価方法は異なるが、一般的には積算価格で評価するケースがほとんどである。積算価格は変えることができない、不動産を評価するための共通の指標であるため、物件購入前からしっかりと計算をして、理解しておく必要がある。

ここでは不動産物件を選ぶ際に重要となる積算価格と出口戦略についてみていきたいと思う。

積算価格の高い不動産物件・サラリーマンが購入する物件の条件、計算方法。債務超過に注意。土地は路線価、調べ方は?

不動産には積算価格というものがあり、土地の価格と建物の価格の合計で算出される。積算価格はその不動産の価値とも言えるため、銀行は積算価格を重視する傾向にある。物件価格が積算価格より高い場合、貸借対照表(バランスシート)上、債務超過と判断されてしまうことがある。債務超過と判断されれば、その後銀行融資を活用して不動産を取得していくことが困難となるケースもある。

ただ実際は物件価格が積算価格より高くなるケースが多い。そのあたりは利回りとのバランスや、他にも不動産物件を保有しているのであれば、他物件とのバランスを考えながら判断していくことが必要になる。

積算価格で使われる土地の価格は、「相続税路線価」が使用されることが多い。「相続税路線価」は、全国地価マップというサイトで調べることが可能となっている。尚、土地の価格には「相続税路線価」以外に、固定資産税の基準となる「固定資産税路線価」、実際の土地の取引価格に近い「公示地価」の3種類があり、少しややこしい。積算価格では「相続税路線価」を使用することは覚えておいて欲しい。

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積算価格の高い不動産物件・サラリーマンが購入する物件の条件、計算方法。建物構造、再調達価格、築年数、面積。 

積算価格で使われる建物の価格は、建物の構造、再調達価格(新築した場合にかかると想定される費用)、築年数、面積の4つの要素で計算される。

不動産の建物の主な構造は、RC(鉄筋コンクリート)・SRC(鉄筋鉄骨コンクリート)、重量鉄骨、木造の3種類。それぞれの法定耐用年数は、RC・SRCが47年、重量鉄骨が34年、木造が22年となっており、これらの年数で建物の価格は0になるとされている。

再調達価格は、銀行によって基準が異なることはあるが、一般的にはRC・SRCは18万円/m2、重量鉄骨は15万円/m2、木造は12万円/m2で計算される。これは実際にかかった金額がいくらであっても、一律で計算される。

築年数と建物面積については明確に数字として出ているので、それらを活用する。すると以下の式で算出することが可能となる。

建物の積算価格 = 再調達価格 X 建物面積 X 築年数 ÷ 法定耐用年数

積算価格は高いほうが良く、高い物件を狙うのであれば地方などの土地が広い物件か、築古の木造物件が対象となることが多い。積算価格が物件価格より高ければ、銀行からの評価は純資産(自己資本)がプラスと評価され、今後の融資が受けやすくなる。

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物件売却による出口戦略を描ける物件・サラリーマンが購入する物件の条件。需要、銀行融資、手ごろな価格帯。 

不動産投資は、その物件を売却してはじめて投資として完結する。そのため物件を売却するまでは、その投資が成功だったのか失敗だったのかは、厳密にいえば判断することはできない。もちろん最後まで物件を保有し続けるという方法もあるが、ほとんどの場合では売却となるケースがほとんどだろう。

物件を売却する際の主な対象となるのは、自分と同じようなサラリーマン投資家で、銀行融資を使っての購入となる。不動産業者も候補にはなるが、相場より安く購入しようとしてくるため、優先順位としては低くなる。

ではサラリーマン投資家への売却を目指す場合、どのような点に注意すれば良いのだろうか?自分が購入するのと当てはめて考えていくとよいだろう。まずは物件購入の需要がある地域であるかが重要となってくる。あまりにも田舎過ぎると、最初から候補が少なくなってしまうので、何か魅力的な条件が無いと難しくなる。

次に銀行の融資が付くかどうか。自分も銀行融資で購入している場合は、ひとまずはクリアしているが、それが全ての投資家にあてはまるものなのであるのかに注意が必要だ。もし高属性を最大限に活用して銀行融資を受けたのであれば、次の購入者も高属性サラリーマンに限定されることとなってしまう。

最後に物件価格が手ごろかどうか。サラリーマンが銀行融資で不動産投資を行う場合は、年収の10倍~20倍程度が融資金額の上限となることが多い。そうなると物件価格は1億円以下の不動産が一番良いだろう。もし物件価格が3億円以上になってくると、一部の限られた投資家か不動産業者しか対象にならず、購入価格の目線もずっと低くなってしまう。

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【不動産投資物件選び方】サラリーマンが購入すべき物件の条件、積算価格・出口戦略(売却)まとめ 

サラリーマン不動産投資家は、キャッシュフローを重視するあまりに積算価格が低い物件を購入してしまうケースが良くある。もちろんそういった戦略で不動産投資を進めていくこともできるが、債務超過に陥って今後の銀行融資に影響がでる可能性があることは注意が必要だ。

また不動産投資は売却してはじめて完結することも忘れないで欲しい。他の投資と比べて不動産投資は長期化するため、保有期間中の損益ばかりに目がいってしまい、最終的に損をしていたとならないようにしよう。

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