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【不動産投資物件選び方】サラリーマンが購入すべき物件の条件、利回り・賃貸需要。計算方法、考え方、確認方法。インカムゲインとキャピタルゲインの違い。

サラリーマンが不動産投資を検討しはじめると、物件の数が多くてどのように選んでよいか悩むことがあると思う。私自身も最初の1棟目を購入するまでは、とても苦労した経験がある。物件購入の基準を厳しくして、立地が良く、利回りが高く、積算評価が高い物件を探すと、該当する物件はほとんど無く、もしそのような好条件の物件があったとしても購入希望者が多くて、初心者が購入できることはまずないだろう。

もし不動産投資経験が無いのに、業者から好条件と思われる物件を紹介された場合は、何かおかしいと疑って方が良い。そのような物件は不動産投資の実績があって、手元に現金が潤沢にあって、銀行融資が間違いなく引ける投資家か企業にしか回ってこない。

不動産は1つとして同じものはないため、なかなか比較することはできない。だが、一般論として不動産投資をはじめる際に注目すべき2つのポイント、利回りと賃貸需要について紹介していきたいと思う。

サラリーマンが不動産物件を選ぶ際に重視すべき条件とは?利回り・積算価格・賃貸需要・出口戦略(売却)。 

不動産投資においてよい物件とはどのような物件なのだろうか?それは相場より割安な物件という言葉に集約される。しかしながら、不動産投資の経験がない人にとっては、どのように相場より割安と判断するのかわからないだろう。

不動産物件が割安かどうかは、複数の指標や要素によって判断する必要がある。サラリーマン投資家が必ずチェックすべき要素は以下の4つとなる。

・周辺の物件と比較して利回りが高いか
・積算評価が高いか(物件価格より高いことが望ましい)
・賃貸需要がある地域で入居付けに問題がないか
・物件売却による出口戦略を描けるか

具体的にはどのように考えていけば良いのだろうか?以下では利回りと賃貸需要について詳細をみていきたいと思う。

⇒【サラリーマンに適した不動産投資スタイルとは?不動産ファンドより有利な理由とは?

⇒【不動産物件価格が変動する要因をわかりやすく解説。賃貸需要や人口は関係ない?

利回りの高い不動産物件・サラリーマンが購入する物件の条件。インカムゲイン狙いでは重要な指標。 

不動産投資の収益性を表す指標に利回りというものがある。サラリーマンが不動産投資を行うのであれば、基本的には不動産価格の値上がりによる売却益を狙うより(キャピタルゲイン)、毎月の家賃収入から銀行に返済を行っていかにお金を手元に残すか(インカムゲイン)を重視した方法が適している。

インカムゲインを狙うのであれば、利回りの高さは重要となる。そのため、まずはある程度自分の基準となる表面利回りを設定して、不動産物件資料を見ながら最初の判断を行うのが良いだろう。表面利回りを厳しく高めに設定すると、その後検討候補となる物件数が少なくなってしまうので、少し甘めに設定しておくことをおすすめする。

表面利回りは、あくまで売主が希望する価格をベースに計算したものであり、価格交渉が通れば表面利回りを改善させることが可能となる。表面利回りの基準を厳しくし過ぎると、価格交渉が可能である物件を最初から除外してしまうことになる。

⇒【ワンルームとファミリータイプ、都心でサラリーマンが購入するならどっち?

⇒【サラリーマンが都心で不動産を購入する際の立地の考え方とは?

賃貸需要があり入居付けに問題がない物件・サラリーマンが購入する物件の条件。地域の不動産屋にヒヤリングが重要。 

不動産投資では、いくら好条件の物件を購入しても入居者が入ってくれないと家賃収入が発生せず、投資として意味がない。そのため、検討している不動産物件に賃貸需要があるのかを確認することは重要となる。

まず大まかなデータとしては、その地域の人口の推移と今後の予測、大都市であれば最寄り駅の乗降客数を見ることで、潜在的な賃貸需要は把握することができる。その上でインターネットを使って近隣や似たような物件の空室率などを調べていく。そして一番重要なのが、その地域の不動産屋にヒヤリングすること。できれば実際に訪問してヒヤリングした方が良いが、難しければ電話でもヒヤリングすべきである。初心者だと不動産屋に相手にされないのではないかという不安もあると思うが、その地域の物件購入を検討していて、将来的には不動産管理をお願いする可能性があることを示せば、不動産屋もしっかりと対応してくれる。リアルな情報を持っている不動産屋のヒヤリングは一番重要となる。

⇒【木造とRC、サラリーマン不動産投資家はどちらの物件を購入すべきか?

⇒【賃貸付けがしやすいのは木造・鉄骨・RCのどれか?家賃下落の違いとは?

【不動産投資物件選び方】サラリーマンが購入すべき物件の条件、利回り・賃貸需要まとめ 

サラリーマンが不動産投資を行う際に重要となってくる、利回りと賃貸需要について説明した。不動産投資は利回りだけを追求すれば、必ずしも規模を拡大していけるわけではないが、最も重要な要素の1つである。また、利回りが高くても実際に入居者がいないと家賃収入が入ってこないため、賃貸需要についてもあわせて考えていく必要がある。

これから物件を購入しようとしているサラリーマンは、是非これらの重要性を認識して、今後の物件選びの参考としてほしい。

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