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【不動産投資での建物消費税還付】の最新の方法をわかりやすく解説。課税売上のための自動販売機設置や金の売買とは?税務上のリスク・デメリットは?税制改正の詳細とは?

不動産投資で建物の消費税還付を検討する人は多いのではないだろうか?ただ国税庁も消費税還付を目的とした不動産物件取得が横行したことから、過去に何度も税制改正を行って、消費税還付を行うことが難しくなっている。

ここでは最新の消費税還付の方法や税務上のリスクについて紹介していこうと思う。

建物消費税還付のスキーム・方法とは?2016年(平成28年)税制改正以前は自動販売機の課税売上を発生させて還付が可能。物件の取得・購入日を調整。 

不動産投資では購入価格を土地と建物に分けることができ、土地は非課税、建物は課税取引となる。そのため物件購入時には建物相当額の消費税を支払っていることになるため、その消費税の還付を行うことが可能となる。

消費税の還付を受けるためにはまず課税事業者として登録する必要がある。その上で課税売上を作ることで、以前は簡単に消費税の還付を受けることが可能であった。家賃収入は非課税売上となるため、自動販売機の設置などで課税売上を作ることができた。

ただ消費税の還付の割合は、売上に対する課税売上の割合でしか行うことができない。普通に家賃収入が入ってくると、自動販売機からの課税売上の割合が極端に低くなってしまうため、その年は家賃収入は発生させずに、自動販売機の売上のみを発生させるように、物件取得日の調整が必要となった。これによってその年の課税売上比率は100%となり、建物消費税の全額を還付することが可能であった。

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金の売買による建物消費税還付のスキーム・方法とは?2016年(平成28年)税制改正で自動販売機での還付は実質不可能に。 

この自動販売機スキームでの消費税還付が横行したため、2016年に税制改正が行われた。その内容は、課税事業者が1,000万円以上の資産を購入した場合、取得から3年間の間に課税売上高の割合が著しく変動した場合には、還付した消費税が取り戻されることとなった。

そのため自動販売機を設置して1年だけ課税売上高を100%にしても、2・3年目には非課税の家賃収入が入って課税売上高の割合は大幅に下がることとなり、従来のスキームで消費税の還付をすることが実質的に不可能になった(厳密には消費税の還付は可能だが、3年後に返還)。

税制改正では3年間の課税売上高の割合を50%以上とすれば還付した消費税の返還を避けられるため、金の売買を行うことで課税売上高を大きくする手法がとられるようになった。現在ではこの金の売買での消費税還付スキームが主流となっている。

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建物消費税還付のリスク・デメリットとは?税務上脱税となる可能性は?相場変動・売買手数料・税理士報酬・税制改正。 

金の売買で課税売上を作り、消費税の還付を行うスキームは一見かなり怪しい手法に見えますが、法律上の仕組みを利用しているだけであって現時点で脱税に該当するということはない。

ただこのスキームで消費税還付を行うにも、金の相場変動による損失リスク、比較的高額な金の売買手数料の負担、税理士に対する報酬など、費用がかかり場合によっては損失につながるケースもあるので注意が必要です。また3年間は追加の非課税家賃収入が増えてしまうため、新規物件を購入しにくいという制限も出てきてしまいます。

現在日本では金の取引は課税取引となっていますが、世界的に見ても金が課税取引となっている国は珍しく、密輸される最大の要因となっていることから、今後非課税取引に移行する可能性もあります。そうなると金を使ったスキームでの消費税還付はできなくなってしまいます。

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【不動産投資での建物消費税還付】の最新の方法をわかりやすく解説まとめ 

不動産投資における消費税還付のスキームは、税制改正がありながらも、税制の仕組みをうまくついて、多くの投資家が利用してきました。ただ今後も税制改正の可能性があることや、損失を被るリスクがあることをしっかり理解して行う必要があります。

消費税還付はあくまで現時点で使えるメリットの1つではあるものの、そればかりに目が行き過ぎて、収益性の悪い物件を購入してしまわないように、注意しましょう。

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