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【地方高利回り不動産購入のポイント】をわかりやすく解説。サラリーマン投資家は収益評価(還元法)より積算価格を重視した方が銀行借入しやくす規模拡大に有利。建物は耐用年数以内。

不動産投資家には東京都などの首都圏を中心に土地値の高い物件を購入していく投資家もいれば、地方都市で高利回り物件を中心に購入してく投資家もいる。

どちらの方法が良いかは、不動産投資の目的によって変わってくるため、一概には言うことはできない。だがサラリーマンをリタイアするくらいに規模を拡大していくのであれば、やはり利回りは重要となってくる。

ここでは地方の高利回り不動産購入のポイントを解説していきたいと思う。

地方都市の不動産物件・首都圏の不動産物件の特徴とは?資産価値・利回りの関係性は?土地値の違いは? 

一般論としては首都圏の物件は利回りが低い代わりに資産価値が下がりにくく上がりやすく、地方の物件は利回りが高い代わりに資産価値があがりにくく下がりやすいという特徴がある。

首都圏の不動産物件では、建物が耐用年数を超えていても最終的に土地の価値があるから、土地値以下で購入できれば問題ないと考えている人も多いだろう。地方で不動産投資を行っていくと首都圏と地方の土地値の違いに驚くと思う。やはり首都圏の土地は割高なのである。

地方の主要都市でも繁華街から一本入るだけで土地値が大きく下がる場合も多い。繁華街までは十分徒歩圏内となるため、利便性には問題がなく、地方の方がそのようなギャップが生れることが多い。

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銀行の地方都市不動産物件に対する融資の姿勢・考え方とは?積算価格・収益評価(還元法)を重視。融資期間の違いは? 

地方都市不動産物件は首都圏に比べると土地値は安いが、地方都市で不動産投資を行う場合は、銀行の融資に対する考え方は2つのパターンに分けることができる。

1つ目は積算価格を重視する銀行。建物は耐用年数以内で価値が残っているものにしか融資を出さず、中古物件の場合は建物の構造がRC(鉄筋コンクリート)・SRC(鉄筋鉄骨コーンクリート)・重量鉄骨に限られ、軽量鉄骨や木造には融資を出さないことが多い。

2つ目は収益評価(還元法)を重視する銀行。中古の軽量鉄骨や木造の物件で耐用年数をオーバーしていても、15年前後の短期間であれば融資を行う銀行もある。

もちろん両方のバランスが取れていたほうが、好ましいのであるが、地方都市で不動産投資を行い、今後拡大していくためには、どちらをより重視していった方が良いのだろうか?

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サラリーマンが地方都市高利回り不動産投資を行っていく場合、積算価格と収益評価(還元法)どちらを優先すべきか? 

サラリーマンが地方都市で高利回り物件を取得して規模を拡大していくのであれば、積算価格を重視していった方が良い。高利回りであるのが地方都市の不動産投資のメリットではあるが、収益評価を重視しすぎるとバランスシート上で債務超過を起こし、その後の融資が下りなくなるケースが多くなる。

最初に積算価格を重視してバランスシートを健全に保っていれば、その後収益評価の高い物件を購入する際にも融資してくれる銀行が見つかる可能性は十分にある。

積算価格→収益評価の流れはできても、収益評価→積算価格の流れは可能性が極めて低くなる。

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【地方高利回り不動産購入のポイント】をわかりやすく解説まとめ 

地方都市での不動産投資は高利回りであるのがメリットですが、積算価格を考えずに収益評価だけで買い進めると、その後の融資が付かなくなる可能性が高くなるので要注意です。

不動産投資は入り方を間違えると、その後の規模拡大ができなくなる可能性が高くなりますので、はじめる前に長期的な目線で考えながら初めて行くと良いでしょう。

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