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【不動産投資の減価償却費】の詳細をわかりやすく解説。土地・建物価格がキャッシュフローに与える影響。構造別(RC/鉄骨/木造)の耐用年数とは?経過年数から計算、簡便法とは?

不動産投資で手元のキャッシュを効率よく増やしていくためには、減価償却費をうまく利用していくことが重要となる。ただ減価償却費の考え方はやや複雑で、正確に理解できていない人も多いことだろう。

ここでは不動産投資において重要な減価償却費の詳細について説明していきたいと思う。減価償却費を上手に活用して、不動産投資を成功させて頂ければと思う。

減価償却費。不動産投資キャッシュフローに大きく影響を与えるキャッシュアウトがない経費。建物構造別(RC/鉄骨/木造)の耐用年数は?

不動産投資の経費で大きいものには固定資産税、銀行借入金利、減価償却費がある。固定資産税と銀行借入金利の2つは実際にキャッシュアウトを伴う費用であるのに対して、減価償却費はキャッシュアウトを伴わない費用であるため、減価償却費をうまくコントロールして税金の支払い金額を抑えることができれば、キャッシュフロー増加に大きく貢献する。

不動産の原価償却は建物のみが対象となる。土地は価格の変動はあるものの、価値自体は時間の経過とともに減少しないからだ。不動産の建物の減価償却に用いられる耐用年数は、RC(鉄筋コンクリート)・SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)が47年、鉄骨が34年、木造が22年と決まっている。

まずは不動産投資における減価償却の考え方と、建物構造別の耐用年数は抑えておく必要がある。

⇒【不動産投資の減価償却費の詳細をわかりやすく解説

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中古不動産物件の減価償却費の計算方法詳細。耐用年数、経過年数から期間を算出。簡便法とは? 

建物が新築の場合は耐用年数をそのまま使用して原価償却費を計算することが可能となる。では中古物件の場合はどうなるのだろうか?

中古物件の場合には建物があと何年使用することができるかを計算して減価償却費を計算することになる。建物の使用可能年数については物件ごとに異なり評価が難しいので、簡便法という形で計算方法が決まっている。

耐用年数を超えた物件であれば、耐用年数の20%が原価償却の期間となる。例えば築48年以上のRCであれば減価償却の期間は9年(47年 X 20%)、築23年以上の木造であれば4年(22年 X 20%)となる。

耐用年数以内の物件であれば、残存年数(耐用年数 - 経過年数)に経過年数の20%を戻す。築20年のRCであれば、減価償却期間は31年、築15年の木造であれば減価償却期間は10年となる。

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減価償却費と短期間で多く計上するには耐用年数超えの木造物件。長期的な税金メリットの計算も必要。税理士と相談を。 

もし不動産投資で減価償却費を大きく計上したいのであれば、耐用年数超えの木造物件が一番良い。他の所有物件の減価償却が終わって税金の支払いが大きくなりそうな時や、法人で課税所得が多く圧縮したい時などは、減価償却を大きく取れる木造物件を探すのも良いだろう。

ただ短期間で減価償却費を大きくとると、数年後にはまた減価償却がなくなって同じ問題に直面する。減価償却目的で購入した不動産物件を売却する際には、税務上大きな不動産売却益が発生することがあるので、長期的にメリットがあるか綿密に計算していく必要がある。

このあたりの詳細は非常に複雑であるため、是非税理士に相談して進めるようにしてほしい。

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【不動産投資の減価償却費】の詳細をわかりやすく解説まとめ 

減価償却費は一見複雑なため、苦手意識を持っている人は多いかもしれないが、不動産投資で成功するためには避けて通ることはできない。

詳細な計算は複雑なため、自分で全てを計算する必要はなく、税理士に任せることも可能であるが、不動産投資の成功を左右する大きな問題であるため、ある程度の高いレベルで税理士と会話できるようにしておくことが望ましい。

減価償却費をうまくコントロールして、不動産投資を成功させてほしいと思う。

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