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【家賃・契約更新料交渉】の方法や可能性をわかりやすく解説。大家は退去されるより減額した方が良い?新築プレミアム・広告料・仲介手数料・原状回復費用・空室リスクとは?

賃貸マンションやアパートに住んでいる人は多いと思うが、通常2年に1回程度契約の更新時期がやってくる。その際には契約更新手数料という形で家賃の1ヶ月分が請求されたりする。

高いなと思いながらも、引っ越しするのも面倒だし、費用も掛かるからとそのまま支払う人が多い。しかしながら、これらの更新手数料も交渉して無くすことができるし、場合によっては家賃を下げることも可能になる。

ここでは賃貸契約での貸し手である大家側の事情を説明し、家賃交渉や契約更新料の更新に役立てて頂ければと思う。

不動産賃貸の家賃は経過年数とともに下落。新築プレミアムとは?築20年程度で底となるが、近隣相場によっての上下はある。 

マンションやアパートは築年数が経過していくと一般的に家賃が下がっていくものである。一番家賃の下落が大きいのは、新築時の入居者が退去した後で、新築プレミアムと言うものが乗っている。新築プレミアムは最初の入居者だけに適用されて、2回目以降の入居者には適用されないので、家賃の下げ幅が一番大きくなる。

もちろん家賃は永遠に下がり続けるわけではなく、一般的には築20年くらいで最安値となり、そこからはあまり下落しない。ただ家賃相場は近隣の競合物件などの外部要因に左右されるため、築20年を超えても家賃が上下することはあり得る。

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賃貸借契約更新の際には家賃が記載、大家側から減額を申しでることはあり得ない。長期入居によるメリットとは?原状回復費、空室リスク、広告料。 

2年毎の契約更新の際には、契約更新後の家賃も記載されているが、余程のことがない限りは現在の家賃と同額となるだろう。物件の家賃としては下落していたとしても、大家の方から家賃の減額を申し出ることはまずないと考えてもらっていい。

そのため、不動産賃貸経営を行っていると、長期間入居している人の方が高い家賃を払っているということが良くある。大家としては長期間入居してもらった方が、安定的に家賃が入ってきて空室リスクもないし、次回賃貸に出すための原状回復費用の負担もないし、不動産仲介業者に支払う広告料もない。

長期的な入居は大家にとって理想的な状況であり、不動産賃貸業の安定収入となる。長期入居するのであれば、他の入居者より家賃が安くても良いのに、そのような状況はまず起こりえない。

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家賃・更新料交渉の具体的な方法とは?賃貸物件の家賃相場を調べて交渉の材料としよう。 

不動産で退去が発生すると、大家は空室期間家賃が入ってこないし、現状回復費用を負担して部屋をリフォームしなければいけないし、成約の際には不動産仲介業者に広告料と呼ばれる謝礼を支払わなければならないし、さまざまな費用がかかってくる。

大家側からすれば退去はどうしても避けたいのである。では具体的にどのように家賃や更新費用を交渉していけばよいのだろうか?理由もなく家賃を下げて欲しいと言っても断られる可能性が高いので、しっかりと理由を見つけて交渉しよう。

まず契約更新の時に、自分が住んでいる物件の同じタイプの部屋の家賃を見てみよう。もしそこで自分が払っている家賃より安ければ交渉する材料となる。また、空室が多ければ尚更退去は嫌なので、交渉しやすくなる。

もし調べてみても交渉の材料が見つからない場合は、素直に家賃減額してくれたり、更新料が無ければ更新しようと思うが、更新料がかかるのであれば引越ししようと思うとそのまま伝えてみよう。大家としては退去が一番嫌なので、交渉に応じる可能性は十分にある。

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【家賃・契約更新料交渉】の方法や可能性をわかりやすく解説まとめ 

家賃は借り手側からアクションを起こさないと下がることはまずない。住居費用は人生の中でも一番大きな費用の1つなので、少しでも安く済むことができれば、長期的には大きな金額の節約となる。

理由もなく闇雲に交渉すると嫌がられるので、しっかりと調べた上で交渉するようにしよう。

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