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【サラリーマンの不動産投資での節税方法】不動産取得税・減価償却費用などが経費となって給与所得の所得税や住民税の還付が可能。その方法や注意点とは?

サラリーマンが不動産投資をすると、節税によって給与所得の所得税や住民税の還付を受けることが可能になる。

悪質な不動産業者では、この節税に焦点をあてて、割高な物件を販売しようとしてくるが、節税については制度が変われば使えなくなる可能性があるため、あくまで追加のメリットと考えておいた方が良いだろう。

とは言いながらも、現在の税制では不動産投資による節税のメリットは大きく、使わない手はない。ここではサラリーマンの不動産投資での節税方法について紹介していきたいと思う。

減価償却費でサラリーマン不動産投資家は所得税・住民税の節税が可能に。税金還付でキャッシュフロー増加。 

不動産投資の経費で大きな割合を占めるものに、減価償却費用がある。減価償却費用は、実際の現金の支出を伴わない費用であるため、うまく使えばキャッシュフローを大きく増やすことが可能となる。

不動産投資の収入は雑所得に分類され、減価償却費用を大きく計上することで不動産所得が赤字となった場合は、給与所得と合算して所得税・住民税の還付を受けることが可能となる。

所得税・住民税は累進課税となっており、所得が高い人の方が税率は高くなる仕組みとなっているため、高所得者の方が節税によるメリットは大きくなる。不動産の収入が赤字となれば、累進課税の高い税率部分が節税できる形となるので、節税効果は想像以上に大きくなる。

不動産収入が赤字で節税しても意味がないと思う人もいるかもしれないが、不動産収入が赤字となるのはあくまで税務上の話であって、実際のキャッシュフローはプラスとあることが多い。その理由は、減価償却費用は実際の現金の支出を伴わないためである。現金が減らないにも関わらず、費用として計上して税金の還付を受けることができ、現金は大きく増えることとなるだろう。

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不動産取得税でサラリーマン不動産投資家は所得税・住民税の還付が可能。物件取得初年度のみ発生する費用。 

不動産投資における減価償却費用は長期間にわたって発生する費用であるが、不動産物件を購入した初年度には、不動産取得税が発生し、これも費用として計上が可能となる。

不動産取得税は1回だけ発生する費用であり、減価償却費用とは異なり実際に現金の支出を伴う費用ではあるが、給与所得の税金を還付できるのは、サラリーマンにとって大きなメリットとなる。

不動産取得税は高額となるため、その年の不動産収入はほぼ間違いなく赤字となるだろう。確定申告を行うことで、給与から天引きされている所得税と住民税を還付することが可能となる。

確定申告は通常3月頃行い、問題がなければ5月頃には還付を受けることができる。

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サラリーマン不動産投資家が減価償却で節税する際の注意点とは?5年以内の売却で短期譲渡税が発生すると損するケースもあるので要注意。 

税金の還付を受けられるのはサラリーマンにとって大きなメリットではあるが、減価償却費用を大きくし過ぎるのは、売却時の税金負担が大きくなる可能性についても指摘しておきたい。

減価償却費用は帳簿上の不動産価値が目減りすることとなり、不動産物件を売却した際には、目減りした不動産価値を基準に課税されることとなる。例えば、1億円の不動産物件を購入して、4年間毎年500万円ずつ減価償却費用を計上したとすると、帳簿上の不動産価格は8,000万円となる。もしその不動産物件を購入価格と同じ1億円で売却すると、8,000万円との差額の2,000万円が売却益となって課税対象となる。

不動産購入時点ではいくらで売却するかは想定しにくいが、この点は注意が必要だ。またもし5年以内に個人保有の不動産を売却すると短期譲渡税で39%課税されるため、所得税・住民税還付によるメリットより高額になるケースが多いので、特に注意が必要となる。

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【サラリーマンの不動産投資での節税方法】まとめ 

サラリーマンが不動産投資を行うことによってできる節税の代表的なものを紹介した。現金をためていくためには、税金は大きな問題となるので、税理士などと相談しながら、上手に節税していくことが重要となる。

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