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【区分所有と一棟物件】サラリーマンが最初に購入するのはどちらが良いか?リタイアに必要な不動産の規模とは?銀行から評価が出やすく、安定的に経営していけるのは?

サラリーマンが不動産投資をはじめる際、区分所有と一棟物件どちらを購入すれば良いだろうか?金額の小さい区分所有と規模の大きい一棟物件でほとんどの人は迷うことだろう。

ここでは区分所有と一棟物件、どちらを購入すべきかみていきたいと思う。

サラリーマンは購入できるのであれば一棟物件からはじめるべき。キャッシュフローも多くなるし、安定感が増す。 

もし銀行融資が出て、借入に抵抗が無いのであれば、一棟物件を購入すべきだと考える。サラリーマンで不動産投資に興味を持つ人は、最終的には不動産投資から一定のキャッシュフローを得ていきたいと思う人が多く、そのためにはある程度の規模の不動産を所有する必要がある。

一般的なサラリーマンでも数億円の家賃収入がある資産家でも、日常生活で必要となる費用はそれほど差が出ない。不動産からの家賃収入が大きくなれば、生活費の割合は小さいものとなり、自由に使えるお金が増えてくる。安定して不動産賃貸経営を行っていれば、生活費は小さな経費となり、気にしなくてよいというのが、誰もが目指す理想的な姿ではないだろうか。

規模を拡大すれば多少のアクシデントにも対応することができて安定感が増すし、入居率も予想通りの数値に収束しやすくなる。

不動産を扱うファンドなども、同様の理由で規模の拡大を目指している。規模が拡大すれば運用実績も安定するだけでなく、人件費やオフィス賃料なども小さな割合となるため、仕事の自由度は増していく。

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区分所有はリスクが低いが、キャッシュフローは小さく、サラリーマンを引退するのは不可能。 

もし一棟物件を購入することができなかったり、最初は小さくはじめたいというのであれば、区分所有から始めるという手もある。万が一失敗しても、区分所有であれば本業の給与所得から返済していくが可能であり、プレッシャーも低くなるだろう。

ただ区分所有から得られるキャッシュフローは少なく、せいぜいお小遣い程度にしかならない。区分所有も物件数を増やせばキャッシュフローを増やすことは可能であるが、区分所有だけで生活をしているという投資家には出会ったことが無い。

規模を拡大していく投資家にとって、数百万円から1千万円程度の区分所有は、手間だけかかって利益は少ないということで、敬遠されるようになる。もし、サラリーマンを引退できるレベルまで不動産投資の規模を拡大したいのであれば、区分所有は避けるべきだろう。

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区分所有ではサラリーマンを引退できない理由。銀行評価が出ず、債務超過と見做される可能性。一棟物件も築古、借地、再建築不可、違法物件は評価が出ない。 

区分所有だけでサラリーマンを引退するのであれば、最低でも50室以上は計算上必要となってくる。だが、銀行は融資を実行する際に保有する他の物件の評価も行うが、区分所有を大量に保有していると手間がかかるので嫌がられたり、区分所有の資産価値は0と見做されてしまうことがある。その場合は借入だけあって資産はない状態で債務超過と見做され、銀行から融資を受けることは不可能になる。

一棟物件でも築年数が古かったり、借地権、再建築不可、違法物件などは資産価値0と見做されることがあるので、銀行からしっかりと評価される物件を取得していかないと、不動産の規模を拡大していくことはできない。

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【区分所有と一棟物件】サラリーマンが最初に購入するのはどちらが良いかまとめ 

不動産投資で目指すゴールによって、適した物件は変わってくるが、一般的には一棟物件を購入していった方が、効率は良くなるだろう。区分所有は小さくはじめて、練習するには向いているが、銀行の評価が出にくく、融資を拡大していくことは難しくなってしまう。

サラリーマン投資家はできる限り一棟物件を購入していった方が良い。

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