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【土地値の築古木造物件】しばらく保有して収益を取った後、建物取り壊して建売不動産業者に販売するという出口戦略・プランは有効か?入居者の退去など、取り壊しに必要な準備とは?

築30年以上の築古の木造物件であれば、土地値相当額で販売されていることも珍しくない。土地値で購入できれば、将来的に建物を取り壊して、建売不動産業者に販売することができれば、利益を上げられると考える人も多いだろう。

ここでは土地値の築古物件の購入が有効かについてみていきたいと思う。

土地値の築古木造物件購入の注意点は?購入時に土地値以下、積算評価以上の価格であっても、その後価格が下落するケースも。 

土地値以下で築古の木造物件を購入して、しばらく保有して家賃収入を得た後、建物を取り壊して建売業者に販売するという戦略は、考え方としては有効なプランとなりえるだろう。

しかしながら、注意が必要なのは、地方など都市部の一部を除いては、土地の値段は毎年下がり続けることが多く、購入時点では近隣の土地値以下であったり、積算評価以上の価格であったとしても、実際に販売する時には、土地値はいまの価格よりも低くなってしまう可能性がある。

短期的な視点で飛びついてしまうと、売却時に損をしてしまう可能性がありますので、しっかりとシミュレーションをする必要がある。

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建物取り壊しには、入居者の退去が必要。定期借家契約か引っ越し代を負担するなど、手間と費用がかかる。取り壊し費用も発生。 

また最終的に建物を取り壊しするのであれば、全ての賃借人に退去してもらう必要がある。取り壊しをする数年前から定期借家契約に切り替えるなどの準備が必要で、定期借家契約だと不動産仲介業者や入居者から敬遠される場合も多く、入居付けに苦労するか、家賃を相場より安くする必要がある。

または取り壊しが決まった後に、入居者を訪問して引っ越し代を負担するという形で退去してもらう必要があり、いずれのケースでも相当な手間と労力が必要となってしまう。

木造物件の取り壊しには、規模にもよるが最低でも300万円程度の費用が発生し、最終的に土地として販売するまでにも、多くの費用がかかってくる。

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建売不動産業者への土地販売価格は一般的な市場価格より安くなってしまう。建売に適した土地でないと想定以上に安くなってしまう可能性も。 

建物の取り壊しができて、土地を建売不動産業者に販売しようとしても、彼らは一般の顧客と同じ価格で土地を購入してくれることはなく、ほぼ間違いなく買いたたかれることだろう。

また土地の形状も重要となり、うまく土地を分けることができて、建売に適した土地でなければならない。もし中途半端な面積が残ってしまったりした場合には、その部分に対する価値は極めて低くなってしまう。

建売不動産業者はプロであるため、相当厳しい交渉になることを覚悟しておく必要があるだろう。

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【土地値の築古木造物件】しばらく保有して収益を取った後、建物取り壊して建売不動産業者に販売するという出口戦略・プランは有効かまとめ 

理論上は、土地値以下で築古木造物件を購入して、土地として販売するプランは有効な戦略となりえるが、最終的に建物を取り壊して販売するまでには、多くの手間と労力、費用が必要となってくる。

最後の出口である土地の販売が不動産業者というプロを相手にするという点も、非常に厳しい交渉になることが予想される。

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