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【木造とRC】サラリーマン不動産投資家はどちらの物件を購入すべきか?メリット・デメリットは?減価償却が早く取れる、固定資産税が安い、リフォームが安くしやすい。

一棟物件で不動産投資をはじめようとしている人から良く出る質問に、木造とRCのどの構造の物件を購入すべきか、というものがある。比較的安価な木造アパートと、しっかりとした構造の鉄骨・RCには、それぞれメリットとデメリットがある。

ここでは木造アパートのメリットについて紹介していこうと思う。

木造アパートの法定耐用年数は22年。耐用年数超えの物件であれば減価償却は4年。RCの9年より短期間で節税が可能に。 

木造アパートは税務上の耐用年数が22年と短く、減価償却を早く取れて、短期間で現金をためやすいという特徴がある。

もし耐用年数を超えた木造アパートを購入した場合には、4年で減価償却を取ることができるため、節税のメリットは大きい。RCの耐用年数超えの場合の減価償却期間は9年となるため、その差は大きい。

ただ減価償却は大きく取り過ぎると、物件を売却した時に売却益が大きく出てしまい、納税する金額が大きくなる可能性もある。もし減価償却目的で木造アパートを購入するのであれば、減価償却が終了した後や売却時の税金についてもしっかりと計算しておく必要がある。

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木造物件は固定資産税が安く、現金が貯まりやすい。RCは固定資産税が高く、収益悪化の要因に。 

木造物件のメリットとして、固定資産税が安いという点があげられる。固定資産税は毎年発生する税金であり、その金額の大きさが不動産投資の収支を決める大きな要因である。

築年数や面積にもよりますが、RCと木造の固定資産税は4倍以上違うこともある。RCでは年間の家賃収入の10%程度が固定資産税となることもあり、非常に大きな割合を占めるので、収支悪化の要因となっている。

木造はRCよりも税務上の劣化のスピードも速くなるため、築古になればなるほど固定資産税は安くなる。耐用年数超えの物件の固定資産税は得に安く、うまく運用できれば大きなキャッシュを生み出すこととなる。

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木造物件はリフォーム費用が安い。問題が発生しても原因が特定しやすい。水道のメンテナンス費用も割安。 

木造物件は構造上、リフォーム費用が安いというメリットもある。RCは配水管がコンクリートの中に埋まっていることが多く、水回りのリフォームが困難であったり、原因を特定するのが難しく、広範囲にわたってリフォームが必要になることが多い。

木造物件は構造が非常にシンプルになっているので、問題が発生しても原因を特定するのが容易である。また木造物件は2階建てが一般的であり、水道の観点からもメンテナンスが容易となる。2階建てであれば、公営水道管からの水圧で対応することが可能で、ポンプを使うことなく直接蛇口を水道管に接続することができる。

RCも2階建てであればこの点は同じだが、RCはそれより高層となることが多い。

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【木造とRC】サラリーマン不動産投資家はどちらの物件を購入すべきかまとめ 

木造とRCにはそれぞれメリットとデメリットがあるが、ここでは木造物件のメリットについてみてきた。減価償却が早く取れる、固定資産税が安い、リフォームがしやくすてやすいというは木造物件の大きな強みとなる。

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