注目の記事 PICK UP!

【新築一棟マンション・アパート】土地から購入する不動産投資はサラリーマンにおすすめか?中古物件より利回りが高くなることがあるのはなぜか?投資のポイントや注意点は?

不動産市況が高騰している中、更地に新築で一棟マンション・アパートを建築する方法に注目が集まっている。中古物件とあまり利回りが変わらないのであれば、新築は賃貸需要も強いし、しばらくの間リフォームも不要となるため、おすすめの投資方法となる。

ここでは新築一棟マンション・アパートについてみていきたいと思う。

新築マンション・アパートが中古物件の利回りより高くなる理由とは? 中古物件は満室想定賃料から物件価格が決定する。 

今の首都圏の中古マンション・アパートの利回りは平均で7%前後となっており、土地を安く仕入れることができれば、新築でマンション・アパートを建築した方が、利回りが高くなることもある。実際に最近は新築のマンションやアパートで9%前後の利回りを実現している投資家も多く、実現できるのであればおすすめの投資方法だ。

中古物件よりも新築物件の方が、回りが良くなるのはなぜだろうか?中古物件の場合は、表面利回りで評価されることが多く、満室想定賃料が不動産物件価格に大きく影響を与える。

一方で新築物件の場合には、物件価格は土地の価格と建物の価格の合計額となるため、土地や建物を安く仕上げることができれば、表面利回りは高くなる。

⇒【利回り・賃貸需要から考える不動産投資物件の選び方

⇒【積算価格・出口戦略(売却)から考える不動産投資物件の選び方

不動産業者が販売する新築物件をおすすめしない理由とは?業者の利益が大きく、利回りが低くなりやすい。 

今の中古物件の市況を考えた場合、新築マンション・アパートはおすすめではなるが、高利回りを実現するためには、不動産業者から完成した物件を購入するのではなく、土地から購入して建物を建築する必要がある。

不動産業者から新築物件を購入すると、不動産業者の利益が大きく乗せられているので、一般的には中古物件よりも利回りが悪くなることが多い。不動産業者は新築の方が入居付けも楽で、しばらくはリフォームが不要なためにキャッシュフローは多くなることをメリットとして強調してくるが、長期保有すれば家賃の下落もあるので、しっかりとシミュレーションをする必要がある。

新築物件をトライするのであれば、収益性や経験を考えても更地から新築していく方が良いだろう。

⇒【銀行融資を活用したサラリーマンにおすすめの不動産投資方法とは?

⇒【マンション区分所有投資をサラリーマンにおすすめしない理由とは

新築物件では建築費用を安く抑えるのも重要。家賃収入が入ってくるまでに時間を要するため、しっかりと資金繰りの想定を。 

新築物件では、建築費用を安く抑えることも重要なポイントとなる。2020年に東京オリンピックを控え、建築ラッシュで人手の確保も難しく、建築費用は上昇しつつある。このような状況では、手抜き工事を行う悪質な業者もいたりするので、注意が必要だ。

また更地から新築する場合には、土地の購入から建物を建築して家賃収入が入ってくるまでには、時間を要する。そのため銀行融資で新築物件を企画するためには、土地の決済を先に済ませるための工夫が必要となり、入居が決まるまでは金利だけを支払い続けてキャッシュフローがマイナスとなってしまう。

このような想定をしっかり行わずに新築物件に手を出してしまうと、資金繰りが厳しくなるので、注意しよう。

⇒【サラリーマンが不動産投資で利益を上げる仕組み・方法を解説

⇒【サラリーマンが不動産物件を探すためのおすすめの方法とは?

【新築一棟マンション・アパート】土地から購入する不動産投資はサラリーマンにおすすめかまとめ 

中古物件よりも高い利回りを実現できるのであれば、新築マンション・アパートは手堅くおすすめの投資方法である。ただ最初から新築物件を企画するのはレベルが高いので、ある程度投資経験を積んでからトライしてみるのが良いだろう。

<こんな記事も読まれています>

⇒【サラリーマン引退後のスルガ銀行金利交渉成功体験記

⇒【サラリーマン不動産投資家の夜逃げ体験談

⇒【銀行融資二重契約オーバーローンについてわかりやすく解説

⇒【サラリーマンが知っておくべき銀行融資・借入の基本とは

⇒【スルガ銀行が不動産業者から好まれる理由とは

⇒【サラリーマン引退のための不動産投資戦略とは

⇒【サラリーマンの不動産投資の始め方とは?書籍・セミナーをどのように活用すべきか?

⇒【スルガ銀行不正融資問題で訴訟もスルガ銀行は徹底抗戦の姿勢

⇒【地方高利回り不動産購入のポイントを解説

関連記事

  1. テナント(店舗・オフィス)物件はサラリーマン不動産投資家におすすめか?レジデンス(住居)物件との違い…

  2. 投資用不動産の利回り・キャッシュフロー計算の注意点とは?サラリーマン投資家や初心者がやりがちなミスと…

  3. 【シェアハウス・ゲストハウス】サラリーマンが不動産投資するのはおすすめか?表面利回りは高いが、管理が…

  4. 東京と地方どちらの不動産物件を購入すべきか?値上がり益のキャピタルゲインを狙うか、高利回りのインカム…

  5. 不動産投資でカモられるサラリーマンの特徴。業者に騙されて失敗しないための方法とは?

  6. 【要注意な不動産セミナーや物件紹介】年収制限がある場合の物件は買うべきではない?悪質な不動産業者に騙…

  7. 【旧耐震基準】の不動産物件を購入してもよいのか?リスクやメリット・デメリットは?地震保険は不十分?耐…

  8. 【非公開優良物件】をサラリーマン投資家が安く買う方法とは?レインズや競売に掲載される前に不動産物件を…

  9. 【不動産物件を見る目】どのように養うことができるのか?不動産投資初心者のサラリーマンがやりがちな失敗…

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

最近の記事

人気記事

アーカイブ