不動産投資は物件を購入して終わりではなく、購入してからが本番となる。ここでよくある質問としては、ローン完済まで物件を保有するのか、途中で売却をするのかというものだ。
ここでは物件取得後の出口戦略をどのように考えるべきか、紹介していきたいと思う。
目次
所有物件は常に売却できるように準備をしておくことが重要。売却をしないのはより良い物件を購入する機会を逃していることにもなる。
無事に物件を取得して、家賃収入を得られるようになったら、出口戦略を考える必要がある。順調に家賃収入が入って運営ができていると、物件を売却する気にはならなくなる人が多いが、常に物件売却の機会は伺っておいた方がよいだろう。
せっかく苦労して購入した物件を売却すると、家賃収入が無くなってしまうから勿体ないと考える人もいるだろう。しかしながら、購入した物件にこだわり過ぎてしまうと、より良い物件を購入する機会を逃していることにもなる。
売却によって多額の売却益を得られるのであれば、それを原資としてより大きく条件のよい物件を取得していくことで、規模の拡大を実現することが可能となる。
⇒【積算価格・出口戦略（売却）から考える不動産投資物件の選び方】
ローン完成まで保有し続けるという戦略もあり。税制的には短期的に売買を繰り返すと費用がかかって現金が残らない可能性も。
それでもローン完済まで物件を所有し続け、家賃収入から多額のキャッシュフローを得たいと考えている人もいるだろう。物件によっては戦略的に保有し続けるという想定も悪いものではない。
個人で不動産物件を所有している場合、5年以内の売却であれば短期譲渡税で39％と高い税率が適用される。また不動産売買時には売買手数料、登録免許税、不動産取得税など多額の諸経費がかかるため、頻繁に売買を繰り返すと費用だけがかかって、現金が手元に残らない可能性もある。
しかしながら、不動産投資は何が起こるかわからないので、いつでも売却できるように、満室を目指しながら、物件管理をしていくことが重要となる。不動産市況が良くなってくると、魅力的な物件には高値で購入したいという人が現れて、想像以上に売却益を得ることができるもの、不動産投資の面白いところである。
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不動産市況は一定のサイクルで好景気と不景気を繰り返す。売却で現金を持っていれば、価格下落時は絶好の仕入れのチャンスとなる。
不動産市況は一定の周期で好景気と不景気を繰り返すため、価格が高騰した時には売却し、下落した際には購入するという手法をとったほうが、資産を増やすスピードは速くなる。
また、不動産市況が悪くなると感じた際には、売却益が見込めなくても、売却するというのも重要な判断となる。そのまま不動産価格が下落すれば、絶好の仕入れのチャンスになりうる。
不動産市況が下落しても、手元に現金がないと購入することはできないので、そういった相場環境に応じて対応していくのが重要となる。いずれにせよ、所有物件はいつでも売却できるように準備しておくことが、不動産投資で成功するためのポイントとなるだろう。
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ローン完済まで物件保有と売却どちらが良いかまとめ
基本的には高値で売却できるチャンスがあれば、家賃収入がなくなったとしても、売却を検討した方が、その後規模を拡大できる可能性は高くなるだろう。
戦略的に長期保有するという方法もあり得るが、それでもいつでも売却のできる準備をしておくことが重要だ。
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