サラリーマンが銀行から融資を受けて不動産投資を行っていく場合、ある程度規模を拡大してくと、銀行融資が頭打ちとなってしまうことがある。
ここではサラリーマン不動産投資家の銀行融資限度額の目安や、それ以降拡大していくための方法についてみていきたいと思う。
目次
サラリーマン投資家の融資限度額の目安は年収の20倍～30倍。団体信用生命保険の限度額が3億円であり、そこも1つの目安となる。
年収が高めのサラリーマンが不動産投資でよく利用する金融機関には、スルガ銀行とオリックス銀行がある。サラリーマン不動産投資家向けの融資限度額は一般的に、年収の20倍～30倍程度と言われている。
もし年収が1,000万円のサラリーマンであれば、2億円～3億円まで融資を受けられる可能性がある。ただあくまで目安の金額であり、不動産物件や借主の純資産の状況などによって大きく変わってくる。
不動産投資で銀行融資を受ける際には、団体信用生命保険に加入することになるが、この団体信用生命保険の限度額も3億円が上限となっていることが多い、そのため3億円というは一つの大きな壁となることだろう。
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スルガ銀行は高属性な医者などには融資限度額の目安を超えて融資した例も。フルローンやオーバーローンが出るわけではないので注意。
一般的なサラリーマン不動産投資家の融資限度額の目安は20倍～30倍であるが、属性が良い医者などは、その目安を大きく上回る金額の融資を受けられる可能性がある。実際に2017年にはスルガ銀行は年収の50倍程度まで融資を実行した例もあるようだ。
しかしながら、スルガ銀行のシェアハウス向け不正融資の問題もあり、2018年に入って融資はかなり引き締まってきている。今後は目安を大きく上回る金額の融資は厳しくなっていくだろう。
また融資限度額以内であれば、必ずしもフルローンやオーバーローンが組めるというわけではないので、注意が必要だ。不動産投資向けの融資は物件や買主の評価など、さまざまな要素が関係してくるので、個別に融資金額は決定される。
法人でのプロパーローンで不動産投資を行えば、融資の上限金額は無くなる。規模拡大したら税金面でもメリットがある法人での取得を検討。
サラリーマンで不動産投資を行っていくと、融資限度額が規模拡大の限界となってしまう。では、それ以上に不動産投資を拡大していくにはどのようにすれば良いのだろうか？
融資の上限金額を無くすためには、法人を設立して、プロパーローンを利用していく必要がある。プロパーローンであれば、融資限度額という考え方が無くなるので、不動産物件の条件と会社の決算内容次第では、無限に融資を受ける可能性がある。
法人での不動産取得は、ある程度の規模までいくと税金面などでのメリットが大きくなっていくが、不動産規模の拡大のためにも、法人での取得を検討していくと良いだろう。
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サラリーマン不動産投資家の銀行融資限度額の目安まとめ
サラリーマン個人で不動産規模拡大を行っていくには、銀行融資がネックとなってしまう。それ以上に規模の拡大を目指すのであれば、法人を設立してプロパーローンでの融資を狙うようにしよう。
法人での不動産取得は、税務面でもメリットも大きく、一定の規模までいったら検討する価値は十分にある。
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