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投資用不動産の利回り・キャッシュフロー計算の注意点とは?サラリーマン投資家や初心者がやりがちなミスとは?入居率、広告料、管理手数料、賃料下落率を適切に想定する。

購入を検討している投資用不動産物件の利回りやキャッシュフローを計算する際、さまざまなマイナス要素を考慮しておくことが重要となる。ここでは各項目の注意点について紹介していきたいと思う。

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入居率・空室率の試算・想定について。初心者は地場の不動産賃貸業者にヒヤリングすると良い。 

不動産賃貸経営では常に満室稼働することはなく、一定の空室率を見込んでおく必要がある。可能な限り実態に即した入居率を使って計算することが望ましいが、初心者は満室想定でのみ計算したり、逆に空室率を高く設定しすぎたりしてしまう。

満室想定でのみ計算してしまうと、購入後の空室で苦しむことになり、空室率を高く設定してしまうと、良い物件が出てきても採算が合わなくなり、逃してしまうこととなってしまう。初心者はなかなか適切な空室率を算出するのは難しいと思うので、地域の不動産賃貸業者などにヒヤリングして、平均的な入居期間や空室期間を調べてみると良いだろう。

空室率はエリアや建物の構造、築年数、間取りなどによって大きく変わってくるため、一律にどれくらいということは難しい。

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東京の誰もが住みたくなるエリアの人気物件を除いては、不動産オーナーが不動産賃貸業者に広告料(AD)を支払って入居者募集をすることが一般的となっている。昔のように入居者から礼金を取るのが困難になってきており、広告料はオーナーの純粋な出費となってしまう。

入居者募集のための広告料は、不動産保有期間中の経費としては大きな金額となるので、しいかりと想定した上で見込んでおく必要がある。広告料はエリアや不動産のスペックによって大きく変わってくるので、不動産業者にヒヤリングしておくのが良いだろう。

エリアによっては広告料が月額家賃の4ヶ月分となるところもある。広告料の相場を知らずに物件を購入してしまうと、キャッシュフローに大きな影響を与えるので、要注意だ。

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不動産管理会社への管理委託費用・物件維持費用の試算・想定について。 

サラリーマンが不動産投資物件を取得すると、管理会社を起用するのが一般的である。不動産管理会社への手数料は家賃の5%前後が一般的であり、こちらもしっかりと試算しておく必要がある。

また不動産は年数が経過すると大規模修繕が必要になったり、入居者退去の際にはリフォーム費用が必要となってくる。これらの費用も高額になる可能性があるので、想定しておくと良いだろう。

⇒【不動産管理会社の業務内容や手数料相場について解説

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家賃下落率の試算・想定について。 

不動産物件の家賃は年数が経過するとともに下落するのが一般的である。家賃の下落率は建物の構造や築年数によって大きく異なるので、購入を検討している物件に応じて想定しておくと良いだろう。

建物の構造や築年数による家賃の下落率については、以下の記事に纏めてあるので、詳細は参照して頂きたい。

⇒【サラリーマン不動産投資家の銀行融資限度額の目安とは?それ以上の規模拡大を目指すためには?

⇒【土地値の築古木造物件を購入するのは有効か?

投資用不動産の利回り・キャッシュフロー計算の注意点まとめ 

不動産投資をこれからはじめる人にとっては、経験がなくこれらの指標を適切に想定して試算するのは難しいだろう。不動産会社や知り合いの大家などにヒヤリングをして、多くの計算をして慣れていくのが良いだろう。

不動産会社などにヒヤリングしていくことによって、自分の中で相場感がわかってくるはずだ。

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