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入居率・空室率の計算方法をわかりやすく不動産投資の収支試算では何パーセントで見込むべきか?不動産仲介業者への広告料(AD)やフリーレントとの関連性は?

不動産投資の収支は、入居率によって大きく変わってくる。そのため、不動産物件購入前にはより正確な入居率を使うことが重要となる。入居率が低すぎても条件が厳しくなり、良い物件を逃してしまうことがあるし、入居率が高すぎでも購入の条件が緩くなりすぎて、購入後に苦労することになってしまう。

ここでは不動産投資の収支計算で入居率をどのように見込んでいくかをみていきたいと思う。

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入居率・空室率の一般的な水準や目安とは?賃貸需要が強い都心では?物件購入に大きく影響を及ぼす項目。 

都心など賃貸需要が強くすぐに埋まりそうな物件であれば入居率は95%、それ以外の地域でも90%を使うのが一般的である。平均入居期間が2年、退去後募集に6ヶ月要するような物件であっても、入居率は80%(24ヶ月/30ヶ月)となる。この例はわりと入居が付かいない例であるが、それでも80%であり、これ以上悪い入居率で試算をしてしまうと、物件購入のチャンスを逃してしまうことになってしまう。

入居率が80%以下しか見込めない物件なのであれば、購入価格を安くして利回りを上げるか、購入を見送ったほうが賢明だろう。入居率はエリアや物件のスペックにもよって変わってくるが、90%をベースに考えていくがよい。

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入居率と一緒に考える必要があるのが、不動産賃貸仲介業者への広告料(AD)である。最近は一部の地域を除いては、広告料の支払いが当たり前となってきており、数ヶ月の広告料が必要となる場合もある。一方で、入居者から礼金を貰うのは難しくなっているため、広告料は不動産オーナーにとって持ち出しの経費となってしまう。

また最近はフリーレントといって入居者から一定期間家賃を貰わないという契約も一般的になっており、広告料と同じく不動産オーナーの経費となる。入居率と広告料・フリーレントは密接に関係してくるが、大きな出費となるため、あわせて考えた上で、しっかりと試算に見込む必要がある。

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広告料やフリーレントは家賃何ヶ月分かで考える。原状回復(リフォーム)費用が発生するのであればそれも見込む。 

広告料やフリーレントなどの賃貸募集費用は、家賃の何か月相当なのかで考えると良いだろう。例えば広告料が1ヶ月、フリーレントが1ヶ月であれば、賃貸募集費用は2ヶ月となる。これに入居者からもらえない原状回復費用があるのであれば、それもあわせて見込んでおいた方が良い。

早期で入居者が付くのであれば、広告料の増額やフリーレント期間の延長などは柔軟に対応すべきである。空室のままであれば、家賃は全く入ってこないので、その間の機会損失見合いとして、費用を使っていくのが賢明である。どの程度の広告料とフリーレントを設定すれば、入居がすぐ決まるかは常に把握しておくことが重要となる。

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入居率・空室率の計算方法をわかりやすく解説まとめ 

入居率・空室率は不動産収支に大きく影響を与える、最重要項目の1つである。この見積もりを間違えてしまうと、失敗する可能性が高くなってしまうので、より正確に予測することが重要である。

入居率・空室率はエリアや物件のスペック、競合物件の状況によって大きく変わってくるため、地場の不動産業者にヒヤリングすることも重要である。

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