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金利上昇が不動産市場や銀行返済に与える影響とは?サラリーマンの住宅ローンや不動産投資ローンは10年国債利回りに連動する?金利上昇時に返済ができなくなる可能性は?

住宅ローンや不動産投資ローンを組んでいる人にとって、金利上昇はもっとも恐れることの1つだと思う。

ここでは金利上昇が不動産市場や銀行返済に与える影響について、みていきたいと思う。

不動産投資ローンの借入金利は10年国債利回りと連動。国策としてコントロールしており、大幅上昇の可能性は低い。 

現在の不動産投資向けのローンの借入金利は、金利の高い銀行を除けば一般的に2%~3%であることが多い。不動産投資ローンの金利は、おおよそ10年国債の値動きに連動すると考えてよいだろう。そのため、10年国債が上昇すると、家賃収入は変わらずに、銀行へのローン支払い金額は増えてしまう。

2018年7月27日時点の10年国債の利回りは約1.0%となっている。この金利は過去10年以上2%を超えたことはなく、そこまで上昇すると国として危険な水準と見做されてしまう。現在の市況では緩やかに金利は上昇しているものの、急上昇するような気配はなく、国策として金利が急激に上昇しないようにマーケットをコントロールしている。

銀行は金利が4%まで上昇しても賃貸経営が可能な不動産物件にしか融資を出さない。キャッシュフローが0になるのは5%前後。 

一般の投資家が不動産投資向けローンの借入金利が2%~3%とすると、10年国債利回り+1%~2%となっている。そのため10年国債がもし2%近くまで上昇し、日本が破綻するというような状況となったとしても、銀行ローンの金利は3%~4%程度までしか上昇しないことになる。

銀行も不動産向けに融資を実行する際には、金利が4%程度まで上昇しても問題がない物件にしか融資をしないのが一般的であり、金利が大幅に上昇しても銀行ローン返済が滞ることはないだろう。

一般的に、1億円程度の利回り9%の物件を自己資金10%で購入したとしても、キャッシュフローが0になる金利水準は5%前後であり、10年国債利回りが3%~4%まで上昇するというのは、考えにくい。

金利と不動産価格の連動性・関係性とは?金利のみ上昇という最悪なシナリオでは、銀行が条件交渉に応じる可能性が高い。 

金利上昇局面では、不動産価格も上昇するという関連性がある。そのため、銀行ローンの返済が困難になった場合には、不動産物件を売却することによって一括返済をするというのも可能となるだろう。順序としては、不動産市況が回復してから、金利上昇に国が誘導するという流れになるため、このような状況になる可能性は高いだろう。

もし不動産価格は上がっていないにも関わらず、金利のみが上昇するという最悪なシナリオが発生した場合にはどうなるだろうか?その時は多くの不動産投資家が銀行ローン返済に窮する形となり、何らかの措置が取られる可能性が高いと考える。銀行の不良債権が一気に増えてしまえば、経済に与える影響は計り知れない。

そのため、国が金利のコントロールに失敗した場合には、銀行と金利引き下げや返済期間の延長などの交渉で、銀行ローン返済が可能な範囲に条件が見直されることになると思う。

金利上昇が不動産市場や銀行返済に与える影響まとめ 

不動産投資において、金利上昇を過剰に恐れると、物件を買えなくなってしまい投資の機会を逃してしまう。金利が4%~5%の上昇まで耐えられる不動産物件を購入すれば、現在の日本ではそこまで上昇する可能性は低いだろう。

万が一金利が上昇しても、不動産価格も上昇していることになるため、売却によって出口を迎えるチャンスとなる。

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